不同角度看「供平過租」

17/05/2021
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   「供平過租」字眼上意思是供樓平過租樓,現時市場上是否就是每月供款平過每月租金?先看看近年樓價對比租金的升跌走勢,現時平均樓價較三年前約有近6.5%升幅,而現時平均租金較三年前約有近6.5%跌幅,一升一跌,租金明顯追不上樓價升幅,照道理現時樓盤不一定就是「供平過租」。然而,三年前之按息約為2.15厘,現時則為1.39厘,利息跌幅達35%,減輕了供款負擔,這又應如何比較?
 
   其實,有時市場上提及之「供平過租」還是「租平過供」只是不同計算上的參考數字,以現時屯門市中心一個熱門屋苑的兩房單位為例,以700萬元放售,又或以$14,500放租,若以過往市場愛用的基準:7成按揭、20年還款期計算,每月供款是$23,398,明顯是「租平過供」;然而,若按照現時樓按措施的基本6成按揭及較多人選用的30年還款期計,每月供款急降至$14,274,那便與上述租金$14,500相若,變成「供等同租」。心水清的人會即時提出,那主要是資金充裕的人能多付首期的效果,對的,供樓與租樓不是單單每月金額的比較。
 
        事實上,買樓還涉及首期及置業開支如厘印費、差餉、地租(部份物業無需地租)、管理費等費用。然而,租金屬於純支出,而在供樓金額中,一部份是利息支出,另一部份則屬於本金。現時按息處於超低水平,實際按息約於1.39厘十年來低水平,按上所述之每月供款: $23,398及$14,274,利息僅佔24%(20年期)或34%(30年期),利息支出僅分別為$5,676及$4,865,餘下全屬於本金。置業者可坐擁資產價值,若純以支出作比較,現時超低息環境下,按息支出低於租金約66%,這角度下的「供平過租」其實明顯。當然,正如上述,置業恆常開支尚有差餉、地租、管理費,經計算後(差餉寬免計算在內),這些費用的每月平均開支約$2,100,連同上述按息支出計算,仍低於租金支出達52%。
 
   雖然從上述角度看,「供平過租」明顯,但是,供樓與租樓從來不就是簡單比較每月供款和租金,而是需作全盤考慮包括首期及開支的比較及預算、還款及持貨能力、對後市的看法、長短線換樓計劃,以及流動資金對比資產價值等。

 

上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳

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