• 優惠重點：滙豐一手新盤定息按揭優惠延長至9月底，首3年/5年定息低至2.73%（期後P-1.75%），10月起升至2.93%；二手及轉按新推2.93%定息。
• 慳息效果：以500萬元、30年期計，2.93%定息每月供款約20,892，比H按慳約20,892，比H按慳約868（約4%）。
• 比較重點：定息鎖定利率抗波動；H按享減息紅利及Mortgage-Link戶口；兩者罰息期及現金回贈不同。
• 選擇建議：重視穩定選定息；預期拆息下跌或資金充裕者選H按；短期轉售者H按較靈活。

【2026定息按揭延長】

踏入 9 月，按揭市場迎來重要新動向！滙豐宣布延長一手新盤的定息按揭優惠至 9 月底，首 3 年或 5 年定息維持低至 2.73%（定息期後為 P-1.75%，以 P=5% 計）。有意的買家宜把握最後一個月遞交申請，因為第二階段一手定息利率將調整至 2.93%。

同時，二手物業及轉按市場亦迎來好消息。滙豐全新推出首 3 年或 5 年 2.93% 的定息計劃，並優化了定息期後的利率條款，可享與現時市場一致的 H 按優惠（低至 H+1.3%，封頂位 P-1.75%）靈活性大增。

註：以上最優惠利率 P 以 5% 計算。

1. 實質節省利息支出：

相比現時市場H按的實際息率3.25%，二手及轉按的2.93%定息低了0.32厘，以30年還款期計算，每月供款可減少約4%；若為一手新盤的2.73%定息，息差優勢更顯著擴大至 0.52 厘，每月供款可節省接近6.5%，慳息效果更為突顯。

2. 鎖定供款抗波動：

隨著最優惠利率（P）減息周期告一段落，加上外圍利率走勢存在變數，市場 H 按息率已維持在 3.25% 一段時間。選擇定息按揭能有效鎖定未來數年的利息開支，規避利率波動風險。

3. 市場採用率創新高：

定息按揭的市場關注度持續上升，採用比例已連續 10 個月增長，最新更升至 25% 的八年新高，反映越來越多用家偏好穩健的供款方案。

到底定息按揭是否真的更著數？如何判斷自己是否適合轉用定息？中原按揭為您整理以下 4 個步驟，助您精明選擇最適合自己的上會方案。

在做決定前，必須先搞懂兩者的運作原理：

什麼是定息按揭（Fixed-rate Mortgage）？
定息按揭的最大特色，是在一段指定時間內（例如首 3 年或 5 年），按揭利率保持固定不變，完全不受外圍市場加息或減息影響。直至定息期完結後，利率才會轉為浮動。

優點：
o 即時慳息： 若定息率（如 2.73%）低於當前市場按息（3.25%），即時減輕供樓支出。
o 零波動風險： 鎖定供樓開支，不用擔心突如其來的加息潮。
o 財務預算清晰： 每月供款固定，更容易規劃家庭開支。

什麼是H按（HIBOR-based Mortgage）？
H按是目前香港市場上最多人選用的浮息按揭。銀行以**香港銀行同業拆息（HIBOR）**作為基準，再加上一個固定百分比（例如 H+1.3%），並設有封頂上限（例如 P-1.75%）。

優點：
o 享受減息紅利： 當 HIBOR 大幅下跌，若 H按實際息率低於封頂位，供樓利息會即時減少。
o 封頂保障： 即使拆息抽升，銀行亦會以「封頂利率」計算，鎖定利率上限。
o Mortgage-Link 優勢： 大部分 H按計劃附送高存息戶口，可靈活對沖利息支出。

選擇按揭不只看面價利率，還要留意定息期後息率、現金回贈、罰息期及高存息戶口等隱藏條款。

1. 比較實際按揭息率 (Actual Rate)
在現時市場環境下，定息按揭明顯比市場 H按更慳息。
• 定息計劃： 首 3 或 5 年利率固定在2.73% (一手) / 2.93% (二手及轉按)。
• 市場 H按： 普遍實際按息約 3.25% (以 P-1.75% 封頂計算，P=5%)。
• 差距： 定息比 H按低 0.32%至0.52%。

供樓實例計算：
以二手物業，貸款額 HK$500萬、30年期計算：
• 定息按揭： 每月供款約 $20,892
• H按計劃： 每月供款約 $21,760
• 結果： 定息每月比 H按 慳 $868，供款支出節省約 4%！
(註：除非 1 個月拆息跌至 1.63 厘或更低水平，否則定息利率目前仍具優勢。)

2. 留意定息期後的按揭利率

如果固定期結束後的利率偏高，便可能抵消前期的慳息效果。

目前一手新盤的定息計劃，在定息期過後按息為 P-1.75%（P=5%）；這與現時市場 H按的封頂息水平一致。值得注意的是，如當刻拆息處於較低水平，H按實際利率低於封頂息率，那麼 H按將顯現較大有優勢。

而二手及轉按的定息計劃，固定期後則以 H+1.3% 計算，並設有 P-1.75% 的封頂利率，條款與現時市場上的H按完全一致，能銜接市場的主流 H 按水平。

3. 現金回贈與罰息期
• 現金回贈：現時銀行為定息計劃與H按提供的現金回贈略有不同，定息計劃的回贈率有機會較H按低約0.1%。不過，兩個計劃均同樣適用綠色按揭獎賞。
• 罰息期 (Penalty Period)： 這是貸款的「綁約期」。若您打算短期換樓或轉按，需特別留意。
o H按：一般為 2 年。
o 定息按揭：3年期計劃罰息 2 年；5年期計劃罰息 3 年。

4. 高存息戶口 (Mortgage-Link)
這是 H按的一大強項。H按通常附帶 Mortgage-Link 戶口，存款利率與供樓利率掛鈎。定息按揭則通常未提供此配套，這對於手頭有大量流動現金的業主來說，是一個重要的考慮因素。

註：上述以貸款額 500 萬元、還款期 30 年，以及最優惠利率（P）為 5% 計算。

了解數據後，便要評估自己的財務性格。中原按揭專業顧問建議您根據以下三個情境對號入座：

情境一：重視穩定、怕加息、預期利率平穩
>>> 定息按揭 可能更適合您。
原因： 您可以在3至5年內鎖定低息利率，即時減低供樓壓力。定息期內支出完全可控，期滿後再視乎市場環境決定是否轉按。

情境二：預期利率短期大跌、手持大量現金
>>> H按 可能更適合您。
原因： 若您預期HIBOR會在短期內大幅下行，H按有機會在未來低於2.73%或2.93%。此外，若您有大筆資金，H按的高息戶口 (Mortgage-Link) 能幫您抵消高昂利息，實際支出可能比定息更低。

情境三：計劃短期轉售物業
>>> 兩者皆可，視乎預計何時沽出離場。

• 若預計於2 年內（罰息期內）沽出：H 按較具優勢。大部分 H 按首年罰息約為貸款額之2%、次年為1%；而以三年期定息計劃來說，在首兩年提早還款，罰息通常均為貸款額之2%，兼需退還現金回贈。因此，H 按的提早還款成本相對較低。
• 若預計於 2 年後（過罰息期後）沽出：定息按揭更為吸引。持有物業的首兩年期間，定息計劃（2.73% 或 2.93%）能鎖定較低利率，利息開支明顯低於現時 H 按（約 3.25%）；待 2 年罰息期過後賣樓成交，既能省下利息，又無需負擔罰息。

因此，有意短期轉售的業主可根據自身的持有期策略，彈性選擇最合適的方案。

總結來說，定息按揭在現時息口環境下，提供了確切的「慳息」保證；而 H按則提供了未來的「減息」潛力及高息戶口優勢。

還在猶豫不決？想知道哪間銀行的審批最快？

立即聯絡 中原按揭 專業顧問，我們提供免費按揭分析，為您比較全港銀行的最新優惠及審批準則，助您無痛上會！

📞 按揭熱線：+852 2889 2886   

💬 WhatsApp查詢     💻 網上即時申請按揭   

🧮 按揭計算機            💰 格到至抵按揭    

💡 特別提醒： 一手定息按揭優惠申請期只到 9月底，額度有限，有興趣的業主請盡快行動，以免錯過2.73% 定按計劃的「尾班車」的上車機會！

📞 按揭熱線：+852 2889 2886   

💬 WhatsApp查詢     💻 網上即時申請按揭   

🧮 按揭計算機            💰 格到至抵按揭