【楼花按揭学堂】新手买楼花必读：「即供」VS「建期」点拣好？
26/10/2022
现时一手新楼盘大多以楼花形式出售。在购买楼花新盘之前，新手买家应先了解不同的付款计划及其优缺点，再选择适合自己的计划。到底即供建期之间有什麽不同之处？以下的楼花按揭学堂会为你详解「即供」及「建期」点拣好！
什麽是「即供」及「建期」？
发展商推出楼花新盘时，一般会向买家提供「即供」及「建期」两种付款计划。「即供」是指买家在新楼盘预售的时候，向发展商支付约为楼价10%的「大细订」（即「临时订金」及「加付订金」），并於签署正式买卖合约（俗称「正约」）後的90至360日内，向银行提交按揭申请，付清余下楼价尾数。简而言之，买家须在楼盘仍未落成的时候便开始供楼。
「建期」同样是指买家在预售楼花的时候，缴付约为楼价10%的「大细订」。但是，买家可在临近收楼前向银行申请按揭，并付清余下楼价尾数。
不少发展商希望能更快收回资金，若买家签订临时买卖合约（俗称「临约」）与缴交楼价尾数相距的日子越短，发展商给予买家的折扣便会更多。因此，「即供」比「建期」可享更多折扣，两者的折扣差距可多达楼价的1%至5%。
「即供」及「建期」的分别及分析
从上文可知，「即供」与「建期」最大的分别在於发展商提供的折扣优惠，以及买家支付楼价尾数的时间。
对於资金较充足的买家，选择「即供」可享有较大的折扣。不过，若买家选择这种付款方式，则不能使用近年推出的最新按揭保险计划（俗称「按保计划」/「波叔plan」/「茂波plan」）。由於以上「按保计划」只适用於已落成住宅物业按揭，买家只能用「按保」旧例，即为价值$400万或以下的新盘，申请最高90%按揭；$400万或以上至$450万或以下的新盘，申请最高80%至90%按揭，贷款额上限为$360万；$600万或以下的新盘，申请最高80%按揭。因此，买家须注意是否有足够储备应付楼价尾数，否则就有机会赔上订金。
相反，如果买家选择以「建期」付款方式购买楼花新盘，则可享有的折扣会较低。但是，买家只需支付约为楼价10%的「大细订」，便可等待到楼盘落成後才正式供楼。对於资金不太充足的买家而言，这种付款方式让他们有更多时间储蓄首期。更重要的是，若买家选用「建期」付款方式，则可以透过「波叔plan」申请按揭。例如，购买$1000万或以下的新盘，可申请最高90%按揭，而借出的贷款额较「按保」旧例高。
「建期」的按揭风险分析
若配合新「按保」计划选用「建期」付款，银行会在物业落成後以当时的估价作审批按揭申请的标准。假设新楼盘的「合约价」是$900万，但收楼时楼价升至$1600万，银行仍会以$900万去进行按揭审批。所以，在「波叔plan」下，买家仍可获批最高90%按揭。不过，若物业落成时遇上楼市下行，物业估价下跌至$750万，而银行最多只能批出$675万，变相买家须额外抬$135万去完成交易。由於买家有机会面临银行估价不足的风险，因此需要准备更多的首期，以避免出现「挞订」的情况。
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