按息周期或快上快落 定按诱因未见大增
05/08/2022
今年本港开始进入加息周期，锁定息率的定按计划会否受人关注? 现时市场上已有恒常化的定息按揭供用家选择，定息期设有10年、15年及20年，6月份申请定按之定息率分别为2.7%(10年定息期)、2.85%(15年定息期)及3%(20年定息期)。
定按计划的推出，主要为置业人士提供一个多元化及额外的选择，计划的优点是长达10年至20年定息期内之每月供款额固定不变，用家免受利率波动之风险，方便预算，适合希望供款稳定的长线用家。但若果借款人一心只为着悭息，则定按计划却未必一定合适。传统定按计划之息率一般高於市场按息水平，等如用家以支付较高之按息换取定息期的保障。现时十年定息期的按息是2.7%，高於现时市场按息约2%，当未来按息升至超於2.7%，定按用家当刻会感觉悭了利息；但事实上，对於一个十年定息率2.7%的计划，应理解为若果十年间市场浮息按揭平均高於2.7%，定按相对浮息按揭就是悭了利息，然而很多时息率有升跌周期，十年息率趋势难於估计，过去十年的平均按息为1.95%，十年前相信未可预知。
再者，今年美国碍於应对高通胀问题而提速及大手加息，但估计息率於明年已可见顶，若果通胀受控但经济受打击，不排除息率出现快上快落之周期。如此说来，十年期内之息率或已出现无法预准的变化，故此，若悭息是首要考虑，定息并非就是首选。
在定按及浮息按揭之间作选择，除了按息，亦可连同其他优惠一并比较。现时主导市场的浮息按揭是H按(拆息按揭)，银行一般可提供现金回赠高达贷款额之1.4%至1.65%，并可提供按揭存款相连户口，定息按揭却没有上述两项优惠。目前H按之罚息期一般为两年，较定按之三年罚息期较具弹性，以银行向H按客户提供贷款额之1.5%现金回赠为例，假设这两年H按息平均为2.5%，计及现金回赠抵销按息支出後，这两年之净按息便降至约1.75%，还未计及将积蓄及备用资金存入按揭存款相连户口，以高存息收入抵销按息支出的效果，善用按揭存款相连户口在加息周期可达致很好的悭息作用。
基於H按仍有较多悭息优势，封顶息率亦与市场P按息一致，只要银行继续维持现有H按计划不变，按揭用家仍普遍会以H按为首选。
上文转载自经济日报地产站专栏
中原按揭董事总经理王美凤
