在加息期如何悭息？（四）转走发展商一按避免双重加息风险
16/06/2022
对於采用发展商高成数按揭的新盘买家，需特别留意在加息期或出现双重加息风险，原因是是发展商按揭大多提供首两年或首三年之低息优惠，初期较多是接近市场按息水平，约介乎1.5厘至2.5厘为主，但低息蜜月期後，第三年或第四年起之息率将跳升至P-1%至P+1%，即现为4厘至6厘，若未来P上调，息率还会进一步上升，故此这类按揭用家宜及早在了解转用银行低息按揭的可行性，以免承受息率跳升及加息期息率上升的双重风险。
由发展商高成数一按转按至银行，意味需由8成按揭降至6成或5成按揭，除非楼价已录得一定升幅，否则业主需补回几成首期差额才可转按至银行。不过，随着「财爷 PLAN」已於今年2月推出，按保计划之楼价上限已提高至$1,920万，而转按之按揭成数最高可达8成，业主可有较大机会透过按保转走发展商按揭，不妨先替自己的按揭物业安排估值以了解转按贷款金额上限。
以一个案为例，买家於三年多前以$1,300万元买入一个新盘单位，选用了发展商8成一按上会，首三年按息 2%，现时期满按息跳升至P即5%，每月供款由$44,081 急增至 $58,500，希望透过按保转按至银行。有关单位现时估值为$1,350万，业主之按揭余额为$923万，若转按至银行申请按揭，按保放宽前的按揭成数限於5成，需补回首期差额约$248万，难度甚高，现则可透过「财爷 PLAN」申请转按，贷款上限高达$960万，故此业主可透过按保借足$923万按揭余额，完全无需补付首期差额，按揭成数由50%提高至68%。转按後，业主现时之供楼利息由P利率（现为5%）降至全期H+1.3%（现约1.56%），每月供款由$58,500大幅减至$42,166，利息大减69%，供楼担子得以大大减轻。需留意，楼价600万元以上的按保计划仅适用於不涉及套现性质之转按申请，故此实际贷款金额不可多於现有按揭余额。
上文转载自经济日报地产站专栏
中原按揭董事总经理王美凤
