银行「估突价」对按揭都有影响？
30/12/2021
2020年二手住宅成交量按年增加15%，当中在新按保推动下$600万至$1,000万物业的成交量按年增加约53%，然而，2020年楼价$1,000万以上物业成交量则按年减少0.5%，与二手市况背驰。究其原因，相信主要是楼价$1,000万上下分界线之巨大差异按揭成数所致。
有客户个案与朋友达成协议购入其单位，交易没有透过地产代理进行，基于与朋友相熟，朋友最终以低于市场水平之「超笋价」成交，当客户向银行查询按揭后，得知有银行基于成交价明显低于估值而不接受按揭申请。事实上，成交价低于市场估值之个案，银行的而且确有机会拒绝受理按揭申请，当中视乎差幅及其他评估因素。
「超笋价」惹银行忧隐藏问题
一般来说，银行对于一些低于市场估值达10%至20%或以上之成交，便有可能拒批按揭，亦有银行对于差幅超过5%之单位已不愿受理按揭申请，又或需要再作个别评估。而对于这类个案，若果没有透过地产代理作为中间人进行交易，即是由买卖双方直接交易（俗称direct deal），银行接受程度会更低。
为何银行不愿接受成交价明显低于市值之个案？因为照常理，物业成交价与市价差距不应太大，买家才肯买、业主才肯卖，如果成交价大幅度偏低，银行会怀疑单位是否有隐藏性问题及风险，例如单位会否有未发现之业权问题又或属于银行未有纪录之凶宅，又或者担心买卖双方夹计避税，亦有银行担心业主大平卖实质是向买家送赠权益。
低估价逾2成被视为不合理
那么，若遇上购入超笋盘之机会，买家应如何处理？由于银行对于这类个案之接受程度有别，买家宜多找几家银行先行了解其做法，有些银行接受成交价低于市值不超过5%，但亦有银行接受幅度达到10%至20%，而且银行之间估价不一，有些银行委托之估价行估值较低，与单位成交价之差幅便可以收窄。再者，有些银行不一定硬性处理做法，接受再作个别评估因由，如果原因合理，银行仍会愿意接纳按揭申请。例如业主急需资金周转而劈价求售单位，又或者单位原本享有海景，但刚出规划得知不久将来景观将大受影响等，银行或会考虑原因「解得通」，若交易透过地产代理进行，银行接受机会较高，但仍需留意，即使如此，若成交价大幅低于市值例如超过20%，银行仍较难视为合理成交价。
为何银行之间的物业估值未必一致？银行之间或委托不同的估价行，当中之估价方式及基准亦有所分别。物业估值是指楼宇的市值，故此会以市场成交个案及状况作为基础，比较法是较常采用的物业估价方法，又称为市场法，主要是以较接近估价日期之同类单位成交价作为比较，这是最直接的方法将估值联系市场实际。现时资讯相当流通，在市道较旺成交活跃期间，尤其对于成交基础较大之大型屋苑，以比较法评估物业价值是既有效及紧贴楼价走势的方式。当然，市况有阴有晴，亦并非每个屋苑都有贴市成交个案作为参考基础，故此，物业估值还需要配合当前楼价水平以及楼价走势作估算。现时不少银行提供网上物业估价，用家在银行网页便可查阅有关物业估值，方便快捷。网上估价主要以市场成交基础配合楼价水平以估价程式定出物业价值，由于市况变化可能更快，当中有机会出现估价水平滞后于最新市况。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭董事总经理王美凤
