【2026楼花按揭全攻略】即供 vs 建筑期点拣？最新按揭成数、隐藏风险与上会流程全拆解

准买家买新楼面临的首要难题，就是该选择「即供付款」 (Cash Payment Plan) 还是 「建筑期付款」 (Stage Payment Plan)？选「即供」还是「建筑期付款」，直接影响你的折扣、每月供款，甚至能否成功上会。

本文从 2026 现行按揭政策与专业角度出发，带你透视两者的关键差异，助你买新盘顺利上会免挞订！

即供付款是买家签署买卖合约后，一般需要在90天至180天内完成按揭并付清尾数。换言之，即使物业还未落成，业主已需要开始每月供楼。

优点

• 楼价折扣较高：发展商为加快资金回笼，即供方案通常提供较多折扣。
• 锁定物业估价与入息审批：签约后随即申请按揭，能有效避免未来楼市波动导致的「估价不足」风险。同时，亦无须担心收楼前因转职或收入变动而影响银行审批。

注意点

• 「即供」银行选择较少：这点也是很多置业人士忽略的盲点！基于风险考虑，并非所有银行都承接即供楼花按揭，部分银行仅参与特定发展商的项目。因此，申请前建议先向中原按揭查询该楼盘的「认可银行名单」。
• 供楼+租金的双重供款压力：楼花未落成就要开始供楼，若业主现时正在租楼，将需要同时负担现有租金与新楼按揭供款，对现金流要求极高
  
  

建筑期付款是买家签约时先付约5%至10%的首期，余下尾数待物业落成（获发入伙纸或满意纸）时才办理按揭。这意味著在收楼前，买家无须即时供款。

优点

• 资金调配灵活：建筑期付款成交期较长，买家能有充裕时间筹集资金及安排按揭手续。
• 无双重负担：楼花期内无需开始供楼，适合正在租住物业或换楼人士。

注意点

• 折扣较少：发展商提供的折扣通常比即供方案低。
• 物业估价不足（擡钱上会）风险：银行计算贷款额时，会以「物业成交价」与「收楼时的市场估价」之低者为准。若楼花期内楼价回落，收楼时估价跌穿合约价，买家便需「擡钱」补差价才能顺利上会。
• 发展商延迟交楼与入息审查变数：：一般估价、信贷报告、按揭批核有效期为90天。若发展商出现延迟交楼，导致原本的按揭批核过期，银行有机会要求申请人重新递交入息证明，重新审批按揭。如果期间买家收入减少或转职，批核有机会受阻。

 

延伸阅读︰【买楼花必读】 不可不知的「建筑期付款」5大注意事项！

以往「楼花要借高成数，必须拣建筑期」的说法要更新了！

自 2023年9月起，按揭保险制度已优化至楼花项目。无论选即供或建筑期，均可申请高成数按揭。

• 银行基本按揭： 划一最高7成

根据金管局指引，不限物业价值及用途，银行按揭上限已划一为最高可借7成。

• 按揭保险 (HKMC)： 最高可达 9 成

如欲需要7成以上的高成数按揭，亦可透过按保申请，但申请人须符合按保资格。核心要求包括：物业必须作自住用途、固定收入人士，且若要借足9成，必须为首次置业人士。

 

 

中原按揭专家提醒：即供楼花申请按保，必需留意物业入伙期(落成期)

虽然政策已放宽，但并非所有即供楼花都能借足 9 成。选择「即供」付款并欲申请高成数按揭，必须符合「短楼花」准则：

• 物业必须获地政总署批出「预售楼花同意书」。
• 关键条件：必须于取用贷款后 12 个月内落成

若心仪新盘的楼花期超过 1 年（长楼花）怎么办？若楼花期超过 1 年，按保公司会视乎地区、发展商信誉等因素酌情审批。建议入市前先向中原按揭查询个别新盘的按保取态。

 

透过中原按揭，你可以一站式完成繁复的申请手续，协助你在紧凑的楼花期内顺利取得按揭贷款：

1. 签订临时买卖合约 (PASP)： 选定心仪单位及适合你的付款计划（即供或建期）。
2. 专业预先按揭评估： 联络中原按揭，为你即时比对全港银行最新按揭利率及现金回赠，根据不同付款计划安排申请时间。
3. 正式递交按揭申请：准备入息证明文件，建议在成交前约3至6个月递交按揭申请
4. 银行及按保审核： 银行及按保公司进行信贷与入息审批。
5. 签契提款： 于成交前由律师行代办，款项直接付予发展商，完成交易。
   

 

选择「即供」还是「建期」付款方法并没有绝对的好坏！这完全取决于你的财务稳健度与对楼市的预期。

 

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