银行按揭回赠破1% 留意计算盲点
上期提及今年多家银行先后增加按揭回赠优惠，现时银行之间因应其目标客户及业务策略，所提供的按揭优惠不尽相同，现金回赠主要介乎贷款额0.5%至高达1.2%不等，当中视乎贷款额、物业及客户类别而提供不同回赠率。
目前对于较大之按揭金额，现金回赠再次升穿1%水平，但用家需注意一点，根据现行楼按指引，凡现金回赠超过住宅按揭贷款额的1%，银行在计算按揭成数时，必须在按揭贷款额扣减整笔回赠金额，即是实质可借按揭金额会因而减少。举一例子，买家为一个楼价$1,100万的单位申请7成按揭，假设银行提供1.2%现金回赠，回赠金额为$92,400，但实质可借金额将由$770万降至$760.76万，当中扣减回赠金额$92,400。虽然现金回赠可弥补借不足的借贷额，但由于银行只会于完成交易后才安排发放现金回赠，故此买家需要先自行准备多一点首期以便完成交易，对于资金较紧绌的用家需特别留意此点是否可行。
用家亦应留意按揭现金回赠的计算方式，银行一般会提供现金回赠率并以按揭贷款额计算。但对于高成数按揭保险计划之贷款，尽管用家是申请9成按揭贷款，银行一般仍只会以7成按揭上限计算现金回赠。以$800万物业承造9成按揭为例，若银行提供现金回赠率为1%，计算方法是以7成按揭之1%计算，即是($800万x 70%) x 1%，现金回赠金额为$56,000，而并非以$800万之9成按揭金额$720万之1%(即$72,000)计算，两者计算方式的现金回赠金额相差颇大，上述例子相差金额达$16,000。以上所见，即使现金回赠率是1%，9成按揭的实质回赠金额相当于总贷款额的0.78%；而若果用家申请7成按揭，回赠率1%以全数7成按揭贷款额计算，实质回赠金额同样为$56,000。
