【真实个案系列】预估租金是什么？善用「租金计收入」妙法！
自从政府放宽了出租物业按揭成数由6成上调至7成及供款占入息要求由40%上调至50%，吸引不少人有买多层楼收租的念头，是次个案陈小姐便是其中之一。她本身已持有一层物业，现再购入第二层物业作收租之用，奈何加入先生及姊姊作担保人却仍然「唔够计」！到底出了甚么问题？中原按揭顾问如何拆解？即刻睇落去！
「计错数」错失预算 加入担保人仍难拆局
陈小姐持有一层按揭中的物业，在购入新物业前，她已预算需要加入先生和姊姊作担保人。可是，在申请按揭过程中，银行从姊姊的信贷报告发现一笔私人贷款，导致每月总负债供款超过每月总收入一半，未能通过银行审批。透过地产经纪介绍，中原按揭顾问为陈小姐拆解疑难，举出可以利用「租金」作为收入，提升每月总入息以助通过银行审批。
「实际租金收入」vs.「预估租金收入」
在按揭层面租金分为两大类：
1) 实际租金收入
指的是已正式出租的物业，有租约及已打厘印，每月租金在业主户口可反映。这类租金收入以往需要打7折计算，但去年金管局已放宽上调至高达8折计算。
举例：租金$25,000，银行打8折计算($25,000 x 80%)，可计租金入息为$20,000。
2) 预估租金收入
这是指非正式出租的物业，例如：打算将物业作出租用途或物业已出租但没有租约等。因未能提供实质租金作为依据，银行会透过测量师行为物业作租金预估，一般银行会以6折至7折计算。
举例：预估租金$25,000，假设银行以6折计算($25,000 x 60%)，可计租金入息为$15,000。
运用预估租金提升收入水平 扩大借贷能力
就陈小姐个案，中原按揭顾问建议她可利用两层物业 (现有物业及新购入物业)以出租形式计算预估租金作入息。现有物业预估租值为$15,000，新物业预估租值为$18,000，按揭顾问再替陈小姐找到一间银行对预估租金批核较松，能以7折计算预估租值，最后计算出租金入息为$23,100( ($15,000+$18,000) x70%)，收入足足提升2万多元，银行成功批出按揭贷款。
须留意，银行会根据不同个案作实际评估，今次案例主角陈小姐是和家人居住在其他单位，因此银行较易接纳两个物业同是出租用途，建议想以租金计作入息之人士可先联络中原按揭了解更多！
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