美国减息0.25厘符合市场预期 年内累减1厘 汇丰减P 0.125厘 港按息跌至3.5%

美国联储局凌晨宣布2024年第8次议息会议结果，通过下调联邦基金利率0.25厘至介乎4.25厘至4.5厘，是今年第三次减息，美息由9月至今累减1厘；具指标性的汇丰银行宣布下调最优惠利率(P) 0.25厘至5.125%优于市场预期，料其他银行将陆续跟随，银行减P令目前新按及供楼人士的按揭息率均可同步下降，市场主要按息由3.625%减至3.5% (以市场H+1.3% 封顶P-1.75%(P:5.25%)计)。

中原按揭董事总经理王美凤指出，今年美国减息累计达1厘后，明年或基于新总统新政策下通胀走势之不确定性而放慢减息步伐，但本港银行于今年已提速减P累达0.625厘，优于市场预期，市场按息由9月之4.125%逐步减至3.5%，平均按揭额450万计每月供款已累积减少达$1,600(减幅7.3%)，置业及供楼人士已可提早减轻供款负担，加上租金回报平均已升至3.5%，部份更达4%以上，对比市场按息3.5%，市场上供平过租之个案进一步增加，更多住屋需求人士倾向转租为买，且预期明年至2027年减息期延续，有助持续性配合经济上之利好因素支持楼市。

明年美息仍处回落周期，港元拆息亦将会下跌，当拆息回落一定幅度，银行将再有机会减P；预期明年按息将降至3.25%水平。

本地息率方面，中原按揭董事总经理王美凤指出，具指标性的汇丰银行宣布下调最优惠利率(P) 0.125厘至5.25%，料其他银行将陆续跟随。尽管最近银行同业拆息上升，1个月港元拆息接近4厘半水平徘徊，银行仍决定继续提早减P优于市场预期，减息后年内按息已累减0.625厘，市场按息由9月之4.125%逐步减至3.5%，平均按揭额450万计每月供款已累积减少$1,600(减幅7.3%)，置业人士及正在供楼人士的供款负担均进一步减轻。

然而，基于对上一次加息周期港P加幅少于美息，美息加逾5厘，港P仅加0.875厘，故此港P不会在美国每次减息均会下调，是次减息周期港P减幅将会显著少于美息。王美凤预期，银行今年提速减P累达0.625厘后，预期明年P减幅尚余0.25厘，明年美国将继续减息而港P将会进一步下调0.25厘后完成减P周期，届时港按息将减至3.25%。王美凤指出，港P完成减息周期后，接下来本港按息会否进一步回落将视乎拆息回落幅度。按照现时H按封顶息率水平，1个月拆息需跌至低于2.2%，按息方可跌穿封顶息率而下降，现时拆息近4.5%多水平与2.2%仍有较大距离；不过，若明年拆息能逐步下降，银行资金成本降低或可推动银行下调按揭计划息率，令市场按息进一步下跌。在对上一次加息周期实际按息加幅共2.625厘，当中不只因为银行加P，而是结合拆息上升、及银行上调按揭计划息率，故此明年整体按息变化将因应P减幅、拆息回落走势及银行按揭计划息率变化而出现调整。

王美凤举例，以贷款额100万元、30年期计算，减P 0.125厘后按息再由3.625%降至3.5%，每月供款由$4,561减至$4,490，每月供款减少$71或1.6%；以目前新造按揭平均按揭额约450万元计，今年累积减P三次共0.625厘，按息由9月减息前4.125%降至现为3.5%，每月供款累减$1,602，减幅7.3%。王美凤认为，减P有助所有供款人士减轻供款负担，对本港楼市起支持作用。

楼巿方面，王美凤表示，楼市自9月份启动减息回暖，继而受多个利好因素包括10月份楼按全放宽带动而转活，虽然11月份受到美国新总统当选及金融市场波动等消息令市场观望气氛渐增，然而受惠明年减息期延续、本地经济复苏步伐催稳、楼按已全面放宽、一签多行活化本地经济，内地将继续推出刺激经济春施，相信楼市继续逐步复苏，明年进一步向好。再者，虽然明年美减息步伐将放慢，但本港银行于今年已提速减P累达0.625厘，令置业及供楼人士提早减轻供款负担，加上今年租金回报平均已升至3.5%，部份更达4%以上，对比市场按息3.5%，市场上供平过租之个案进一步增多，更多住屋需求人士倾向转租为买，且预期明年至2027年减息期延续，有助持续性配合利好因素支持楼市。

美息方面，中原按揭董事总经理王美凤指出，美国减息0.25厘符合市场预期，根据美国议息声明，今年美国减息累计1厘后，明年减息步伐将减速，但减息周期将延续至2027年。王美凤指出，由于市场共识美国新总统的经济政策或令通胀回落速度受阻，明年美国减息步伐或放慢；然而，美国经过对上之激进加息期后，现时美息处于减息期初段仍处高水平，若高息持续将影响现时经济，预料美国减息期仍会持续，美息处高位料仍需进行减息调整，但减息步伐受通胀走势、就业及经济数据变化而影响，料明年美进一步减息幅度可达0.5厘至0.75厘，明年美息可望回落至4厘以下水平。