为何加P亦影响H按息? 市场有5个P如何选?

上期提及，H按计划设有封顶息作为保障，即使HIBOR抽高，H按息亦不会高于封顶息；但要留意封顶息并非固定息率，而是一个以最优惠利率(P)为基准之P按息率。P亦属于浮息，但稳定性大于HIBOR，当P上升，意味以P按计之封顶息率亦会上升。去年至今银行累计共5次上调最优惠利率(P)，期内H按息以P按之封顶息计亦同步上调，但由于P加幅累计仅0.875厘，明显少于HIBOR加幅高达5厘，故此H按用家在P按之封顶息保障下，按息较普遍仍可处于3厘多偏低水平。最近拆息回软，1个月拆息由7月份高逾5%逐步回落至现时约4%附近水平，但以现时H按息H+1.3%计(4.17%+1.3%=5.47%)，封顶息(3.625%)仍然较低，故此按息仍然平稳为3.625%为主。    

当H按息已达封顶息计算之水平，当银行加P，不论H按或P按用家的供楼利息亦会上升。那么，现时按揭用家亦需要了解所选银行之最优惠利率(P)是多少，才可得知银行提供的H按封顶息及P按息水平。要注意的是，加息周期已近见顶，银行之间因应自身资金成本及水平、存贷基础、业务取态等因素而上调最优惠利率(P)，截至现时，基于部份银行加P幅度出现差别，市场现时共有5个不同的最优惠利率(P)，分别为5.875%(俗称细P)、6%、6.125%(俗称大P)、6.25%、6.375%；以上述提及的P-2.25%计，不同的P可有不同的实际息率: 3.625% (P:5.875%)；3.75%(P:6%)；3.875%(P:6.125%)；4 %(P:6.25%)；4.125%(P:6.375%)；用家可根据银行的P计出实际按息以便了解。

 

若H按封顶息率与市场P按息是一致，H按的优势便较大，原因是，当拆息上升，H按用家的供楼利息仍不会高于市场之P按息，但当拆息下跌至低于封顶息，H按用家便可享有低于市场P按息率供楼之优势。例如在去年进入加息周期前，H按息低至1.45%明显低于当时之P按息/P按封顶息2.5%，期间H按用家便可享有1.45%超低按息供楼。

 

上文转载自HKET地产站专栏

中原按揭董事总经理王美凤

 

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