银行以「合约价」计算是否超出按保楼价上限

上期提及有关银行按揭现金回赠的计算方式，而但凡现金回赠超过住宅按揭贷款额的1%，银行在计算按揭成数时，必须在按揭贷款额扣减整笔回赠金额，即是实质可借按揭金额会因而减少。这项措施自2005年2月28日後至今一直维持，举一例子，买家为一个楼价$700的单位申请9成按揭，假设银行提供2.6%现金回赠，回赠金额为$109,200 (金额以6成按揭上限计算，详情可参阅本栏上期撰文)，实质可借金额由$630万扣减$109,200降至$619.08万。虽然现金回赠可弥补借少了的借贷额，但由於现金回赠在完成交易後才发放，故此买家需要先自行增加首期，对於资金安排较紧绌的用家需特别留意此点是否可行。

 

发展商提供的新盘优惠名目甚多，但大致上分为两种提供优惠方式，一是直接在楼价扣减折扣或优惠等同金额，二是完成交易後才予以回赠或优惠。很多时，新盘或提供不同名目的楼价折扣、利息或费用补贴，有关优惠以楼价某个百分比的折扣减在售价上，故此最终写在合约上的价钱(“合约价”)往往低於售价。若需申请按揭保险计划的买家可留意，银行以「合约价」去评估物业是否符合申请资格，例如有否超出楼价上限，而并非以价单中的售价去计算，例如物业在价单上的售价是$1,100万，超过可借足9成按揭的楼价上限$1,000万，但由於扣减折扣後的合约价为$930万，买家可透过按保申请借足9成按揭。

 

「合约价」或未完全反映所有发展商提供的楼价优惠，例如未包括一些交易後才提供之回赠，有时市场上或会将回赠金额一并扣减後，计出一个「光猪价」供买家参考，但留意，银行以合约上的价钱即「合约价」去衡量个案是否符合按保楼价上限，这不论「合约价」是否已属「光猪价」。按上述例子，若买家仍可於完成交易後获提供回赠或补贴，尽管回赠金额未在「合约价」上反映，银行仍会以「合约价」评估按保资格；但留意，这只是用作评估按保准则下之可造按揭成数，但实质可造按揭金额则以扣除所有折扣及回赠的净价计算。下期再谈及银行在这方面的做法。