银行以新盘「净价」计算可造按揭金额

上期提及银行会以买卖合约上的价钱去衡量是否符合按保资格及楼价上限，但留意，这只是用作评估按保准则下之可造按揭成数，但实质可造按揭金额则以扣除所有折扣及回赠的「净价」计算。

 

很多时新盘的「合约价」已因应买家选择的付款办法而扣减了有关形形式式的楼价折扣金额，例如售价是$800万，买家选用即供付款方法可享楼价折扣5%，发展商再以不同名目的优惠提供额外楼价折扣合共15%，折扣後「合约价」便为$680万；但银行并非就一定以「合约价」计算可造按揭金额，而是会参考有关合约和价单内容，以了解买家会取得多少回赠、补贴或优惠，以便於「合约价」再扣除回赠优惠等同价值之金额後得出「净价」，以「净价」计算可造按揭金额。例如上述「合约价」为$680万，买家可造6成按揭又或透过按保计划申请9成按揭，但涉及计算後之回赠金额达成交价之3%即$20.4万，扣减$20.4万後之「净价」便由$680万降至$659.6万，6成按揭之可造贷款额便由$408万降至$395.76万。

 

而在发展商的回赠项目当中，有些属於成交後回赠予买家的固定金额，但有部份是属於附带不同条件或准则的回赠优惠，又或属於有选择性，未必可完全确定买家是否会於成交後取得有关回赠，或未必可确定回赠金额，那麽银行会如何处理这些回赠项目? 事实上，现时银行对於新盘提供的回赠或优惠的计算方法不尽相同。

 

举例说明，例如新盘提供按揭利息保障优惠，在3年内若然按息高於某个水平，买家可每年申请利息补贴，补贴上限总共为楼价1%。虽然这个回赠有不确定性，因未可确定未来3年的息率水平，亦未可确定买家是否可获足楼价1%作为补贴，银行在行政计算上未可预计上述，有部份银行的做法是扣减所有可能涉及之回赠/补贴，故此会直接扣减楼价1%，亦有银行按情况个别评估，估算一个认为合理的扣减金额。下期再举例说明其他情况。