美国再加息0.75厘符巿场预期 滙丰加P 0.25厘
03/11/2022
中原按揭王美凤：
滙丰P加幅0.25%少於美息 料银行跟随 港P累计加幅0.375%明显较温和
加P後市场按息约3厘水平 介乎2.875%至3.125% 年内按息处3厘多水平
美国联储局凌晨宣布2022年第7次议息结果，宣布上调联邦基金利率0.75厘至3.75%至4%，符合巿场预期。中原按揭董事总经理王美凤表示，美国年内累积加息幅度增至3.75厘，楼按相关的1个月港元拆息今日(11月3日) 报3.21%贴近14年新高水平，已明显高於加P前市场按息介乎2.625%至2.875%，令H/P差距收窄至约2厘，低於过往平均达3厘以上，银行已有即时再加P压力，具指标影响力的滙丰银行已宣布上调最优惠利率(P) 0.25厘，料其他银行将陆续跟随，令巿场按息升至达3厘水平，介乎2.875%至3.125%。巿场预期美国将会於12月再加息，而加幅或会收窄，相信本港按息年内将会处於3厘多附近水平。
联储局主席鲍威尔於议息後新闻发布会上表示，接下来的两次议息会议上可能会放缓加息速度。王美凤指出，美国面对历史性高通胀表明续以加息应对，但接连大手加息加上市场忧虑美国面临经济衰退问题，年内余下12月加息幅度料降至0.5厘，联邦基金利率年底将达4.5厘(4.25%-4.5%区间)；虽然美国预期息率水平或高於预期，但相信明年美国加息步伐将会放缓及於年内步入尾声；意味明年本港加息压力将减轻。
港P加0.25厘 月供增幅3.3% 两次加P月供累增5%
王美凤表示，银行上调最优惠利率 0.25厘後，以30年期计，月供增加3.3%，每100万按揭额增加$134，以平均按揭额约$500万为例，以市场按息2.725%加至2.975%计，月供增加$667至$21,013(加幅3.3%)；累计年内两度加P加幅达0.375厘，每100万按揭额、30年期计，每月供款增加约$200(加幅5%)，平均按揭额$500万为例，月供增加接近$1,000($996)。
注意需以加息後之按息计算供款比率及「压力测试」通过压测最低月入提高2.9%
由於香港按息已录一定升幅，金管局於9月公布放宽按揭「压力测试」要求，用作评估加息防守力的假定按息升幅由3厘降至2厘，适时按照市场变化作出调整。王美凤指出，今年P加幅累计0.375厘，而9月时「压力测试」假定升幅已降低1厘，故此9月份之压测放宽已减低现时加息对上会之影响，但买家需注意，银行公布加P後按息亦同步上升0.25%，以现时二手物业市场按息2.725%加至2.975%计，供款压力测试假定加2厘後会由4.725%调整至4.975%计算，以$500万贷款额30年期计，压测下最低月入要求由$43,345提升至$44,608，增加$1,263或2.9%。故此用家需留意息率之变化，当息率上升，用家需相应地加上加息幅度去计算自身还款能力。
市场已预备加息 按息仍处低水平 单计加息因素对楼市实质影响不大
王美凤指出，由於香港经历逾十年之超低息环境，不少人已习惯以超低按息供楼，今年进入加息周期息率上升步伐较以往加快，令部份置业人士入市决定趋审慎，近月楼市气氛转淡，但买家已准备进入加息周期，相信已在消化加息影响，香港跟随美息升势但属於不同步滞後加息周期，息率加幅相对温和，今年美国加息累计3.75%，本港最优惠利率P累计加幅仅0.375厘，而按息累计加幅约1.5厘(年初1.5%加至现时约3厘)，相信加息对供楼负担之影响仍属大众接受幅度。预期本港按息於年底仍处约3厘多附近低水平，在过往历史30年平均按息约4%仍属低水平，相信市场已逐步消化加息因素，单计加息因素对楼市实质影响不大。
