联储局加息0.75厘 料短期按息逐步迈向2%水平
17/06/2022
美国联储局打击通胀加息0.75厘符市场预期 6月正式启动缩表
中原按揭王美凤：料短期按息逐步迈向2%水平
港美息差拉阔银行结余逐步减 预期下半年加息步伐加快
料下半年触封顶息率2.5% 港P将于第3季至第4季上调
压力测试措施下 供楼人士防守力高 加息后「供款占入息比率」仍低
美国联储局凌晨宣布2022年第4次议息结果，宣布上调联邦基金利率0.75厘至1.5%至1.75%。中原按揭董事总经理王美凤表示，联储局以打击高通胀为首要任务已属市场共识，美国当地通胀率升至8.6%续创40年新高，故市场近日已预期美国加大力度加息0.75厘，相信年内再加息幅度视乎当地通胀及经济数字走势。
美国加息后现时港息走势
王美凤指出，美国自3月份开展加息期后，港元拆息亦受影响而逐步上调，因加息初期银行体系结余高度充裕，拆息升速及升幅温和，近日港美息差一度拉阔至近1厘，再次引发套息交易及金管局被动入市，本港银行体系结余本周跌穿3,000亿水平，在美息上升、银行结余减少及季节性因素影响下，与楼按相关1个月拆息今天(6月16日)升至0.58%，市场按息由5月份约1.5%升至现时为1.88%，加幅0.38厘，每100万按揭额之每月供款增加约$185 (30年还款期计)。
料1个月拆息短期将升至0.8% 按息短期内迈向2%水平
王美凤表示，港息跟随美息升幅的快慢，很大程度上视乎本地银行体系结余收缩规模及速度。对比上一次加息周期，现时银行体系结余水平较高，尤其在加息初期加息步伐较温和。今年美息累计加幅达1.5厘，在加息初期资金充裕环境下港元拆息暂时加幅为0.43厘，未有跟足美息加幅；美国是次大手加息0.75厘后，港美息差将进一步拉阔，加上美国于本月同步开展缩表，下半年或较多引发金管局干预及本地资金流出，港元拆息跟随美息上升步伐将加快。预期是次美国加息后，1个月港元拆息将升至0.8%附近水平，市场按息短期内迈向2%水平。市场预期美国很大机会于7月及年内继续加息，料下半年本港1个月拆息将逐步升穿1.2%，以市场主流H按息率H+1.3%计，即下半年H按息将触及封顶息率即2.5%。
港P上升时间视乎结余收缩及拆息上升速度 料1个月拆息升至1.5%以上港P上升压力增
料港P于第3季至第4季上调 料年底按息处于3%附近水平
王美凤指出，美国联储局预期7月份或再加息0.5厘至0.75厘，届时联邦基金利率已达2%以上水平，在对上一次加息周期，当2018年9月联邦基金利率加至2%至2.25%，港P开始上调0.125厘，但当时香港银行结余已跌穿1,000亿水平，而港元1个月拆息已达2%，而现时本港银行结余仍超逾2,500亿，港元拆息仍处偏低水平，故此下半年加P时间视乎本港银行结余收缩步伐及港元拆息上升速度，王美凤预期1个月港元拆息升至1.2%至升穿H按封顶息率后，再升至1.5%以上水平，银行才有较大压力上调最优惠利率(P)，但相信港P于年内第3季至第4季将会上调。
压力测试措施下 供楼人士防守力高 加息后「供款占入息比率」仍低
王美凤表示，现时本港H按为主流之按息约为1.88%，而H按普遍设有以P按为基准之封顶息率(现为2.5%)，换句话说，即使拆息上升，P上升前按息仍会低于封顶息率即2.5%。
若按息升至封顶息率即2.5%，对比5月份按息1.5%之加幅为1厘，每100万元按揭额计(30年期)，每月供款增加约$500(14.5%)。现时供楼人士在楼按措施及供款压力测试下之防守力高，现时按揭借款人的平均「供款占入息比率」仅约36%，以现时按息及30年期计，若按息升至2.5%，「供款占入息比率」将升至41%，若按息升至3%，「供款占入息比率」升至43.5%，仍属健康低水平；加上政府今年放宽按保楼价上限推出「财爷PLAN」，有效为置业人士降低首期负担，相信供楼利息上升对楼市实质影响不大。
