2021按市及按息回顾与2022前瞻
12/01/2022
联储局点阵图预期美明年加息3次
若银行结余维持充裕 本港HIBOR未必跟足美息升幅
料明年HIBOR由「超低水平」上调至「低水平」 2022按息主要处2厘以下
低息环境历史性延续14年
2022年经济复苏面持续扩大 新取用按揭额料破4,000亿元再创新高
2022年将至，中原按揭今日发表名为「2021按市及按息回顾与2022前瞻」的报告。
中原按揭董事总经理王美凤在报告内指出，2021年随著疫苖登场及本港疫情受控，本港经济已重拾动力，今年楼巿及按巿表现理想。展望2022年，巿场预期美国年内加息3次，王美凤预期，若本港银行结余维持充裕，HIBOR未必跟足美息升幅，明年本港按息仍主要处2厘以下水平，低息环境历史性延续14年，置业人士仍继续受惠于低息环境，相信明年在经济复苏面持续扩大及通关因素带动下，利好楼巿及按巿，按揭额将继续出现正增长，预期2022年新取用按揭贷额将突破4,000亿元，再创历史新高。
美议息结果评析：加速减慢买债对港未直接构成影响
美国联储局凌晨宣布2021年内第8次议息后结果，宣布联邦基金利率维持在0%至0.25%区间不变，亦是自2020年3月16日后，连续14次议息会议维持接近零息水平。美联储局亦公布提速收水步伐，买债规模由原来每月减少150亿美元，调整至每月减少300亿美元，预计缩减买债计划由原定明年中提前至3月中结束。中原按揭董事总经理王美凤表示，美联储局维持利率不变及提速减慢买债已属巿场预期之内，美国复苏势头维持强劲，近两月通胀率均破6%高水平，加上当地市场资金已水浸至供应过剩，美国加速收水步伐已获市场共识及属于合理做法。即使美国加快减少放水规模，当地疫后宽松货币政策下之资产负债表规模已扩张至逾8万亿美元，较疫前增加逾倍，当地市场资金仍然相当充裕，加上美国并未缩表，料减少放水规模对香港不直接构成影响，过往美国减慢买债未有影响本港走资*(详情可见以下回顾)。在港美息差未有大幅拉阔前，本港资金流向较受投资环境及港元需求影响。
回顾对上一次美国收水历程：由2014年1月开始减慢买债历时9个月后，至同年10月结束停止买债计划，收水影响未有即时传导本港。当年受「沪港通」开通等因素带动，资金流入本港，年内本港银行体系结余不减反增，由2014年初约1,638亿元逐步增至2015年第4季高达4,260亿元，期间港元拆息维持平稳处低水平。而美国待14个月后(即2015年12月)才象征式启动加息。
本港息口走势
回顾: 2021按息十年来新低 超低息楼按水平重现 王美凤回顾2021年按息，今年1至9月份银行体系结余延续去年由10月起创下历史新高达4,575亿元水平，在高度充裕资金环境下，今年港元拆息HIBOR持续处于「超低」水平，自4月20日起至11月26日期间绝大部分时间1个月拆息处于0.1厘以下的超低息水平，当中9月及10月份平均1个月拆息跌至0.06%创过去11年新低水平，以巿场H按低至H+1.3%计，今年实际按息回落至1.36%之过去十年新低水平，令今年超低息楼按水平重现，成今年支持楼市的其中一个重要因素。
2022料美加息不多于3次共0.75厘 港P未有需要上调
反映美国联储局官员预测未来利率的点阵图显示，预期明年加息3次，加幅共0.75厘。王美凤指出，预期美国明年结束买债计划后，开展货币正常化仍会温和进行，预料明年美国联邦基金利率仍处于1%以下水平，加幅不多于0.75厘，而本港最优惠利率(港P)未需要跟随上升。
王美凤解释，美国在过往减息周期对比港息「减突」较大幅度，在对上一次减息周期，港P在2019年仅减0.125厘便返回历史低水平，然而美国为应对疫情于2020年再突减息1.5厘，香港没有跟随，故此即使美息明年加0.75厘，港P未有需要上调；在过往加息周期，港P于美息升至2%或以上水平才开始上调。
H按比例达97.6% 拆息调整主导本港按息变化 HIBOR未必跟足美息升幅 料2022按息仍处2厘以下水平
王美凤指出，现时拆息HIBOR楼按计划主导市场，市场比例达97.6%，故此HIBOR调整将主导本地按息变化，过往港元拆息早于港P上调，拆息主要受美息、银行结余充裕程度、本港投资环境、资金流向、港元需求等因素影响。现时本港银行结余仍然高度充裕达3,825亿水平，若美息明年上升，港元拆息在资金充裕环境下未必跟足美息加幅，跟随息率上调的速度亦较慢。
王美凤续指，在对上一次加息周期，当本港银行体系结余仍达千亿以上水平，港元拆息大致上未有跟足美息加幅，例如2017年属于美国加息周期，年内美息上升3次共0.75%，当年本港银行结余介乎近1,800亿至2,600亿水平，与楼按相关的1个月港元拆息平均0.56%，1个月美元拆息则平均为1.11%，港元拆息明显低于美息，亦未有跟足美息加幅。故此美息上升对港元拆息影响视乎本地资金水平及流向变速(当中亦受金管局增发外汇基金票据次数及量数影响，因有抽走市场资金作用)，本港投资环境仍然吸引资金，预期明年本港银行体系结余仍然充裕，故明年港元拆息未必跟足美息加幅，拆息或由「超低水平」微调至「低水平」；拆息仍然低企下，相信明年H按仍然主导市场，料2022年按息仍主要处2厘以下水平，低息环境持续，故本港将历史性出现14年低息环境。
料2022年H按息仍主要处2厘以下 H按继续主导巿场
王美凤指出，今年H按与P按之息差持续达1厘以上，2021年市场H按息平均1.4%，而P按息则持续于2.5%水平，H按悭息优势明显，故2021年H按选用比例持续于95%以上并持续攀升。今年拆息现跌势，1个月拆息于年内较长时间跌至0.1%以下水平，9月及10月份平均1个月拆息更跌至0.06%，创11年半新低，令期内市场H按息低至1.36%十年来低水平，H按/P按息差进一步拉阔，造就H按吸引力续增，推动2021年10月份H按选用比例升至97.6%创历史新高。
王美凤预期，即使明年港元拆息有机会轻微回升，预料H按息仍会主要处于2厘以下水平，故此H按对比P按维持2.5厘仍具较大吸引力，料2022年本港继续以H按为主流按揭计划。
2021疫情后复苏年 新取用按揭额料增3成达3,870亿 创历史新高 料2022年新取用按揭额再录正增长 新取用按揭额料破4,000亿再创新高
王美凤指出，2021年疫情受控，楼市购买力得以全面释放，加上发展商积极推售新盘，按息亦处十年新低水平，银行叙造楼按信心全面恢复，促使今年一二手交投均明显增加，同步亦推动楼按市场造好，根据金管局今年首10个月统计数字，按揭申请宗数平均每月达14,508宗，较去年平均11,703宗明显上升，反映按揭市道活跃。今年首10个月新取用按揭金额达3,298亿元，较去年同期增加35%，创有记录的首10个月新高，宗数达69,288宗，较去年同期增加24%。王美凤预期，2021全年新取用按揭额按年增30%达3,870亿元，数字将创历史新高，而全年新取用按揭达81,000宗，按年增21%。
王美凤指出，展望2022年本港经济复苏面将持续扩大，加上中港通关规模料将逐步扩大，将推动楼市购买力进一步上升，楼市向好继续带动按市看俏，加上低息环境延续，银行楼按取态维持正面积极，预期明年按揭金额继续出现正增长，2022年新取用按揭额料破4,000亿元水平，再创历史新高。
2021首10个月新批转按金额升近60%跑赢大巿 料全年新批转按金额重上千亿水平 2022年转按市道平稳发展
王美凤表示，今年首 10 个月新批转按金额达854亿元，较去年同期升59.2%，表现跑赢大巿，增幅明显大于新批一手物业按揭(+24.6%)及新批二手物业按揭(+43.1%)，表现跑赢大巿。首10个月计，今年新批转按宗数每月平均达2,028宗，较去年平均1,481宗明显反弹。
今年转按增幅突出，主因是今年按息持续处于超低水平，银行亦恢复对于转按积极性，逐步优化转按息率及优惠至贴近新按水平，推动转按及低息转按套现申请个案明显增加。
王美凤预期今年新批转按金额将可重上千亿水平，按年大增逾6成。展望2022年转按市道，经过今年低基数效应推动新批转按明显反弹后，2022年转按市场将趋向维持平稳发展，虽然明年按息有机会稍为上升，但低息环境持续，仍利好吸引转按及物业套现个案。
2021年10月平均按揭年期27.8年创纪录最长年期 平均按揭年期料持续徘徊长达28年水平
王美凤指出，根据金管局的住宅按揭数字，2021年10月份银行批出之平均按揭年期已约近28年(27.8年)，创下纪录以来最长年期。事实上，按揭年期在近20年呈现延长趋势，20年前平均按揭年期是18年，10年前延至23.7年，再逐步增加至27.8年，反映选用较长按揭年期的用家及占比持续增加；相信主因是，楼价持续高企，工资加幅追不上楼价升幅的情况下，借款人藉着延长供款期降低每月供楼金额，以便较易通过按揭审批之供款压力测试，另一方面亦可减轻供楼负担。
王美凤续指，按揭年期上限为30年，故按揭年期不会延长至超于30年。明年楼市稳步发展下，楼价向升机会较高，预期2022年平均按揭年期持续徘徊长达28年水平。
工资追不上楼价升幅 2021尽管按息跌 置业负担数字仍高 自置居所比率仍低 建议政府放宽首置自用物业按揭成数至7成 并适度放宽压力测试
王美凤指出，根据今年第三季政府经济报告，反映大众置业购买力的置业负担数字今年仍处于75%高水平(属97年后约近最高水平)，今年按息下跌，实际供楼负担减轻，但置业购买力数字没有下跌，反映在楼价仍然向升的情况下置业困难仍大。近十年楼价上升一倍，但十年来家庭月入中位数升幅仅达30%，反映工资上升速度远追不及楼价升幅，置业能力降低。纵然政府于2019年10月起已放宽按保计划助市民上车，但根据政府统计数字，自置居所比率仍然由去年约51%跌至今年约50%。
基于置业困难度仍大，加上预期此情况在短期内难以扭转，王美凤建议政府可考虑放宽楼按措施的可行性，为自用物业的上车及换楼用家适度放宽以下楼按措施，让有需要置业的市民降低置业门槛，提高自置居所比率及社会流动。
中原按揭建议
放宽自用物业的按揭成数至7成 (适用于上车或换楼首套房及非套现转按)
研究放宽自用物业的按揭压力测试 (适用于上车或换楼首套房及非套现转按)
放宽按保助入市 楼市旺势下 2021按保数字创纪录新高
自2019年10月政府放宽按揭保险，释放潜在准买家置业需求，按保使用率明显上升，反映放宽按保有效帮助市民上车。王美凤指出，今年随着楼市交投弹升，2021年透过按保成功入巿人士继续明显增加，根据香港按证保险数字，今年首10个月新取用按保金额增加38.4%至1,102亿，宗数增31.9%达19,935宗，宗数及金额同样创有记录以来的同期新高，并已超越2020年全年数字。
王美凤预期，今年新取用按保金额已破千亿将约达1,270亿元，按年增约3成，全年新取用按保宗数将破2万宗约达23,000宗，按年增约24%，金额及宗数同创纪录新高。
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