【清数秘诀，资产审批篇】 多街数又冇收入证明点算好？

 

疫情打击经济外，仲令唔少人债务缠身，甚至每月还债仲大过薪金，其实只要拣啱方法清数，绝对有机会翻身，唔洗去玩鱿鱼游戏揾命博嘅！

 

姜小姐欠银行按揭$100万，急用资金去财务借二按$100万，再碌卡签账$50万，然后又去申请私人贷款，最终被拒，原因系她负债太重之外，仲要现金出粮、冇入息证明文件。现姜小姐供得吃力之余，亦冇办法再贷款更多资金，究竟以佢嘅情况可以点解决呢？

 

中原按揭顾问拆解：可以利用「资产审批」方式做物业套现去清数(重整债务)

 

何谓「资产审批」？

银行除了「入息审批」外，仲有一种叫「资产审批」。简单讲是以申请人所持有嘅资产减去负债，得出「总资产净值」大于「申请的贷款额」，就通过银行审批。资产一般包括：物业、存款、股票、基金、储蓄保险、车位等等，但并唔系全部计足全数价值，详细下表参考。

 

资产类别	资产价值计算
物业、车位	现契物业可以计估值一半 (50%) 例：物业市值$800万 资产价值 ($800万x 50%) = $400万
	如物业仍有未还清嘅按揭贷款，就需要在内扣减。 例：物业市值$800万，按揭欠$150万 资产价值 ($800万x 50% - $150万) = $250万
存款	计100%总值，大银行一般睇近三个月平均存款，有些较弹性嘅银行可睇最近一个月存款。
股票、基金	每间银行有不同计算准则，通常计100%总值，但有机会要打8-9折不等，而大银行亦系睇近三个月平均股票价值，弹性银行就可睇近一个月。要留意「孖展户口」属借贷买卖，银行唔会计入资产。
储蓄保险	个别银行可计入资产价值，一般是以当时的现金价值作准，而保险融资属借贷，呢类银行唔会计其价值。

 

一般可以如何清数？

正常做法银行会将所有负债金额扣入资产价值内，如负债很大，往往达唔到批核要求。但有些银行其实系可以做转按同步清数，而负债唔需要计算，关键在于律师楼。流程系当银行批核后，贷款资金不会入申请人户口，而是直接发放到律师楼，由律师楼把关将款项先归还比相关机构，有余额才入回比申请人。这方法双赢，第一可保障银行避免申请人将资金做其他用途，第二申请人更容易通过审批。

 

资产清数点计算?

按揭顾问替姜小姐进行物业估价，并详细了解她财务状况做分析，现时她主要想还清全部债务及套现$50万作备用资金，所需资金共$300万。

姜小姐资产和负债分布

个人资产	尚欠负债
物业 : $1,000万	头按：$100万
存款：$25万	二按：$100万
股票基金：$80万	卡数：$50万

 

刚才所讲以清数方式申请按揭，上述负债全部唔需要计算，只需于物业价值扣减现时申请$300万贷款额。

物业净值：$1,000万 x 50% - 300万 = $200万

总资产净值：物业 $200万 + 存款$25万 + 股票基金80万 = 305万

结果「总资产净值$305万」大于「申请贷款额$300万」，银行成功批出。 最后姜小姐经律师楼还清全部债务，唔需要再挨贵息之余，仲成功套现$50万资金落袋。

 

小贴士 (优点与缺点)

资产审批大多适用于拥有充裕资产而又冇收入证明人士，如退休人士高资产但冇收入、或专业投资者持有大量投资产品但冇入息证明。而缺点是按揭成数最高4成，如属第二套按揭就只有3成。另外，新买卖想以资产审批的话，就需要证明「总资产净值」大于「新购单位的成交价」才获得审批。 清数方面较重要是银行估价，估得越高 所覆盖到的负债就更多，不过清数批核的利率和律师费有机会比一般按揭贵。大家需要留意呀！

 

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