2017下半年楼按市场预测
30/09/2021
美国加息 料下半年港P最多加息一次 幅度1/4厘 低息持续
楼巿健康 陈永杰预测：下半年料楼价升5% 全年升18%
美国联储局在香港时间今晨宣布加息0.25厘，合乎市场预期，市场聚焦本港息率走向及楼巿发展。今日中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰先生及中原按揭经纪董事总经理王美凤小姐在记者会上阐述议息结果后最新楼巿及按巿情况，以及预测未来走势。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，踏入6月份，一二手市场成交已见减慢，可见买家因担心加息，令市场观望气氛浓。惟下半年可供推售一手住宅单位逾一万伙，陈永杰相信，发展商于竞争下，会以贴市价推售，首批单位更会以「笋价」吸引市场注意，再加上发展商提供的灵活付款方法，料下半年市场购买力仍倾斜于一手市场，二手市场业主即使面对加息仍然惜售，料加息将令二手成交量下跌两成。
陈永杰补充，纵使美国于18个月内第四度加息，惟香港银行于资金充裕下，未有跟足美国加息步伐，反而因香港金管局加辣而被迫轻微上调按揭息率，料香港银行今次即使跟随美国加息0.25厘，但现时按揭息率仍维持于低水平。于辣招保护下，香港物业市场早已被去泡沬，没有炒卖，亦没有过度借贷，楼市并不存在爆破的条件，楼价显著升幅主因是市场资金过份充裕，他相信7月份新一届特区政府上场，处理楼价问题将是其首要任务之一。现时部份买家希望趁新政府上场加辣前偷步入市，料本月有机会推售的元朗及荃湾新盘可尽吸偷步客。至于楼市第三季表现，将受新政府加辣及加息两大因素影响，成交量偏软，楼价亦有可能于第三季轻微调整3%至5%，惟美国及本港经济持续向好，楼市全年表现将维持平稳向上，保持下半年楼价升5%，全年升18%的预测。
中原按揭经纪董事总经理王美凤表示，美国公布加息0.25%，一如市场预期，对于美国今次加息，市场早已有心理准备，加上预料香港银行暂仍按兵不动，故此对本地楼市影响轻微。美国议息声明维持预期今年下半年尚会加息一次，市场关注的「缩表」亦将以缓慢有序形式进行，温和有序的货币政策调整为市场带来正面讯息。至于本地息率，王美凤预料银行暂不会跟随上调存贷息率（最优惠利率P及存息），原因是，今年３月中美国上调联邦基金利率0.25%后，本港银行体系结余至今维持超逾2,500亿元高度充裕水平，而银行同业拆息不升反跌，１个月拆息由３月份平均0.45%降至最近约0.37％，港Ｐ仍有条件未需跟随美息上调。
王美凤指出，银行若上调最优惠利率(P)及存款息率，变相只有增加存息支出，而贷款利息收入则基于Ｈ按息仍低于Ｐ按而未有增加，相信最少须待拆息回升至令Ｈ按触及Ｐ按封顶息率，银行方会考虑上调Ｐ；计及目前拆息仍处偏低水平，估计须待１个月拆息回升至接近１厘或以上水平，港Ｐ才会上调。随着港美息差进一步拉阔，本港下半年或将步入息率上升周期，料银行同业拆息率先上升，Ｈ按主流下，意味按息早于存息上升，但幅度仍属温和，单计息率因素对今年楼市影响不大。王美凤预料本港今年最多只会上调最优惠利率(P)一次，加幅最多0.25厘，今年底按息仍处2.5厘之下。
息率走势
1)港Ｐ上调须待拆息回升 料下半年港P最多加一次0.25厘
对于港Ｐ何时上调，王美凤表示，目前Ｈ按是普及主流按揭，使用率超逾９成，而目前Ｈ按息低于Ｐ按息达0.4至0.5厘，银行若上调最优惠利率(P)及存款息率，变相只有增加存息成本支出，而贷款利息则基于Ｈ按息仍低于Ｐ按而未有增加，相信最少须待拆息回升至令Ｈ按触及Ｐ按封顶息率，银行方会考虑上调Ｐ；计及目前拆息仍处偏低水平，估计须待１个月拆息回升至接近１厘或以上水平，港Ｐ才会上调。
再者，过往港息没有跟足美息调整幅度及步伐，在上一次减息周期，美息减幅较港Ｐ多出2.25厘，港美息差仍有缓冲幅度，导致港Ｐ仍有条件未须跟随美国加息。美国自2015年底至今累计加息达１厘，若然年底前再加息一次，联邦基金利率将上升至1.5厘，港美息差进一步拉阔，若拆息回升至正常水平，港Ｐ才较大机会需上调；料本港今年最多只会上调最优惠利率(P)一次，加幅最多0.25厘，今年底按息仍会处于2.5厘之下。若拆息升幅未足以触及Ｐ按封顶息率，港Ｐ将延至明年才需上调。
展望明年，王美凤预料本港按息的升幅仍属缓慢且温和，料今年至明年底前港Ｐ累计加幅不多于1%，料明年本港按息主要时间仍低于3%，明年底前按息不高于3.15％，低于过去20年平均按息3.81%；今明两年低息环境持续。
2)港美息差拉阔未来拆息将回升 Ｈ按主流下 按息早于存息上升
封顶息率保障下 加幅温和
王美凤指出，美国加息0.25%后，利率正常化之累计加幅达１厘，港美息差将进一步拉阔，加上美国下半年将有序缩表，港元或逐步转弱至金管局需承接港元沽盘，资金有所流出情况下将令拆息回升，由于银行将港Ｐ及存息上调前，拆息率先上升属正常现象，近年Ｈ按持续性主导市场下，下半年若拆息上升，变相按息将较存息率先上升。不过，基于Ｈ按普遍设有封顶息率，升幅锁定不多于Ｐ按（现为2.15％），Ｐ未上升前，Ｈ按升幅仅约0.5厘，加幅仍属温和，单计息率因素对楼市影响不大。
3)楼按竞争下 料银行暂不会再上调新造按息
5月19日第8轮楼按措施中，银行新造按揭贷款的风险权重下限由15%提高至25%，有关措施影响银行新造按揭需要预留更多资本，从而令按揭业务的资金成本上升；银行因而于６月起开始上调新造Ｈ按息至H+1.4%，加幅约0.1厘。 王美凤指出，现时楼按竞争维持激烈的情况下，即使大型银行因应金管局措施及资金成本上升等因素上调H按息，但银行对于按息的实际审批及调整会衡量竞争对手按息水平及做法。若中小型银行迟迟未有全面性跟随上调新造H按息又或加幅相对较少，大型银行为免流失按揭客户，相信不会再于现阶段上调按息，并会视乎同业按息水平及市场反应再考虑下一步行动。
王美凤表示，为了在息率调整及平衡竞争力方面取得平衡，银行或会将客户按揭优惠分层，向贷款额较低或信贷纪录较逊的客户批出略高按息或削减按揭优惠，向大额存款优质客户提供较低按息。
楼按贷款量
1)楼巿价量齐升 按揭额按年大增 首４个月新批飙96.5% 新取用大增89.5%
王美凤表示，上半年楼市尤以３月起转旺，新盘销情相当理想，带动按揭数字表现全面向好。2017首4个月计，新批按揭贷款金额较去年同期增加96.5%至1,247.71亿元，宗数较去年同期增加72.3%至33,186宗，新取用按揭金额较去年同期增加89.5%至923.86亿元，宗数较去年同期增加69.0%至25,598宗。
2)今年上半年新取用贷款料达1,400亿元 按年增71%
全年计新取用贷款料达2,700亿元 成纪录第二高
王美凤预期，上半年新取用按揭贷款将达38,600宗，金额可达1,400亿元，较去年同期分别大幅增加50%（宗数）及71%（金额）。展望下半年，本港经济经调维持向好，经济增长动力增加，但另一边厢，政府于第二季连番出招，加上环球经济仍存多项不确定因素，令下半年楼巿及按巿潜在变数较多，新政府上场楼按政策是否有变化仍属未知之数，令巿场观望气氛渐浓，下半年按揭贷款会因此略减，预期下半年新取用贷款达35,000宗，金额达1,300亿元，全年计新取用贷款料达73,600宗及2,700亿元，将较2016年分别增加11%(宗数)及24%(金额)，金额成为纪录第二高。金额升幅大于宗数，主要是因为楼价上扬，估计平均新取用按揭额增加至367万，按年增9.4%，势刷新高纪录。最新4月份数字新批按揭平均按揭额亦按月大跃进19万元至391万元水平，创下纪录新高。
3)实质按揭供楼负担42.6% 平均按揭比率连续32个月低于55% 反映楼市没有过度借贷 防守力高
王美凤表示，根据政府首季数字，置业供款负担比率是66%，此数字基本上属于楼价与收入杠杆比率，由于高于长期平均数，可反映市民面对当前楼价的购买力及负担能力降低。至于已置业入市的实质供楼负担，若数字在健康水 平，反映业主的供款能力高，面对息率上升或楼市逆转的防守力较佳，银行坏帐风险亦较低。根据金管局每月住宅按揭报告内之平均新批按揭额、平均新批按揭年期，市场平均按息及政府统计处按季公布之全港私宅住户家庭月入中位数﹙最新数字为3.63万元﹚所计算出每月按揭还款额占家庭收入比率作为参考，目前实质供楼负担处于42.6%健康水平，假设息率上升２厘(以P按计升至4.25%)，届时将升至56.6%，仍处于安全水平之内。
王美凤指出，在2017年2月底发表的2016年中期人口普查结果中，目前66%之自置物业家庭住户没有按揭供款，此数字较之前年份之统计均有所上升(2011年：60%；2006年：52%；2001年：48.5%)，反映出已置业的业主持货能力相当强。另一方面，金管局每月住宅按揭报告中新批按揭比率(平均按揭成数)已连续32个月处于55%以下，较政府推出八轮按揭措施前64%为低。最新数字4月份新造按揭的平均按揭成数仅为50.8%，即是目前置业人士平均可拿出楼价之近50%作为基本首期，可见已入市上会人士的在楼按措施下借贷率低，供款防守力高。相信在第8轮按揭措施效应下，平均按揭成数会续降，新造按揭人士的防守力会进一步提升。
