中原地产、中原按揭经纪议息结果公布后最新楼巿、按巿分析
30/09/2021
2018年港P进入上升周期 平均按息2.5厘
明年按揭贷款额料增至3,300亿元挑战历史新高
2017年已届尾声，美国联储局刚公布上调联邦基金利率目标，今年内三度加息，巿场预期本港最优惠利率(港P)快将进入上调周期，结束港P九年维持不变的情况。中原按揭经纪有限公司董事总经理王美凤小姐在今日记者会上发表名为「2018年楼按市场前瞻」报告时表示：
明年P加幅或介乎0.5%至0.75% 温和步伐影响不大 港息未来数年仍在低水平
美国联储局议息声明维持预期明年加息共3次，反映明年加息步伐维持温和有序，对市场属于正面讯息，虽然税改方案通过后明年落实执行增添不确定因素，但缩表进程下加息步伐料倾向平稳。至于本港最优惠利率(P)之调整，相信银行实际行动视乎撇除短期因素后之拆息水平、银行结余流动性减少之变化；料银行将于明年上半年加P，全年P加幅或介乎0.5厘至0.75厘，料2018年平均按息约于2.5%水平，远低于过去20年平均按息3.63%，延续低息环境。明年按息上升下，按息每加0.25厘之每月供款约增3%，年底前累计增幅或达6%至9%，对供楼负担影响仍属轻微。 即使明年港息进入上调周期，但全球经济增长动力增加、香港经济及就业市场向好缓和了加息影响，明年香港经济增长仍然向好，加上在楼按措施下，银行及供楼业主的防守力大增，明年加息已属市场预期之内，温和加息步伐及幅度料对市场影响不大。
联邦基金利率之长期目标利率约在3厘水平，与以往加息周期联邦基金利率曾升至5.25%至6.5%截然不同，整个加息周期将会在低息水平便告一段落，由于美息加幅有限，香港在联系汇率制度下，未来数年仍处于低息环境。
2017年住宅按揭金额料达3,100亿元 升42.6% 纪录次高
按揭巿道方面，王美凤指出，今年按揭巿道大致理想，转按表现更跑赢大巿，5月份政府再推楼按措施，一度影响物业交投拖累按揭申请量，然而下半年楼巿回稳并带动按揭数字回升。首10个月累计，新取用按揭贷款额达70,835宗及2,626.26亿元，较2016年同期分别增加42.2%(宗数)及62.7%(金额)，总结全年计，王美凤预测2017全年新取用按揭贷款量较2016年增加26.7%至8.35万宗，金额则按年增加42.6%至3,100亿元，成为纪录第二高。
2018年住宅按揭金额维持正增长 料达3,300亿元 升6.5% 纪录新高
展望2018年，王美凤预期，全球经济明年趋向温和扩张，香港经济增长动力不减，就业巿场向好，加息步伐温和，利好楼巿因素较多，因此料明年一手及二手交投应继续平稳增长，有利按揭巿道发展。虽然明年港P开始上调，转按诱因减弱，料转按宗数会减少，但另一方面，2017年一手买卖增加，相信将带动2018年一手新造按揭增加，因此预期2018年全年新取用按揭贷款量仍维持正增长，较2017年增加3%至8.6万宗，金额则按年增加6.5%至3,300亿元，金额挑战历史新高。
2018年按巿前瞻
(1) 明年港P加幅介乎0.5厘至0.75厘 2018平均按息2.5厘 仍处低息环境
一如市场所料，美国联储局宣布上调联邦基金利率0.25%，中原按揭经纪董事总经理王美凤指出，美国自2015年12月中首次启动加息，至今联邦基金利率上调至1.25厘至1.5厘，两年时间累计加幅仅1.25厘，利率正常化步伐可谓相当温和。美国联储局议息声明维持预期明年加息共3次，反映明年加息步伐维持温和有序，对市场属于正面讯息，虽然税改方案通过后明年落实执行增添不确定因素，但缩表进程下加息步伐料倾向平稳，美联储局预测明年底联邦基金利率约为2.1厘，在过往加息周期中仍属甚低息水平。
Ø港P实际加息时间取决于 拆息水平 及 银行资金流动性减少之变化
至于本港最优惠利率(P)走势，王美凤表示，目前拆息已升至令Ｈ按触及Ｐ按封顶息率，出现银行考虑上调Ｐ的基本诱因，但实际行动视乎撇除短期因素后之拆息水平、银行结余流动性及减少之变化。对上一次加息周期，银行基于拆息先升后跌曾于04年9月加P后不足两个月再减回P，直至05年3月时当1个月拆息升至2厘水平才正式上调最优惠利率。
Ø明年银行结余将现较大变化 左右拆息升幅
金融海啸后各国央行采宽松货币政策，大量资金流入本港导致银行体系结余在过去9年间一直在千亿元以上水平，高峰时曾高达逾4,000亿元，这是前所未见，过往银行结余最高亦仅达550亿元。今年银行结余仍主要在2,595亿元水平，直至9月份因应金管局增发票据后减少800亿元至大约1,796亿元，其后至今未有变化，未有资金明显流出，结余仍属高度充裕水平，这方面在一定程度上减少银行上调存贷息率的迫切性。
王美凤指出，明年影响银行结余变化之因素增多: (1) 美息累积升幅已达1.25厘，港息5次未有跟随美息上升，美息高于港息之差幅进一步拉阔原则上会带动港元资金流出；(2)美国税改方案通过相信明年将落实执行，亦将吸引资金回流当地；(3)美国缩表规模将会稍为增加，全球利率正在步署正常化，(4) 以及金管局会否再增发票据抽资，均促使明年资金流向变化性将较大，或令银行结余下跌，从而推升拆息。 但另一方面，香港投资及金融环境仍吸引资金停泊，故相信本地资金不会一下子急速流走，不过王美凤相信银行不会待结余降至海啸前水平才加息。
Ø1个月拆息越接近1.5厘 加P压力增 料明年P加幅或介乎0.5厘至0.75厘
王美凤指出，金融海啸前即环球推行宽松货币前10年之H与P息差平均是3.5厘，目前仍约达4厘，相信当撇除短期因素后，1个月拆息越接近1.5厘水平，而银行结余亦减少情况下，本港银行将有加P压力，料本港银行将于明年上半年加P，全年P加幅或介乎0.5厘至0.75厘，料2018年平均按息约于2.5%水平，年底前按息仍低于3%，远低于过去20年平均按息3.63%，延续低息环境。
明年按息上升下，按息每加0.25厘之每月供款约增3%，年底前累计增幅或达6%至9%，对供楼负担影响仍属轻微。根据金管局9月发出的半年度报告，按揭申请人的供款占入息比率(DSR)平均仅为34%，反映供楼人士在楼按措施下之供款防守力很高，明年若按息上升，上述供款占入息比率年底前将升至36%至37%，仍属健康低水平。
Ø影响：加息属市场预期之内 温和步伐下加幅不大影响微
即使明年港息正式进入上调周期，但全球经济增长动力增加、香港经济及就业市场向好缓和了加息影响，今年香港经济增长提高，全年可望达到3.7%，明年香港经济增长仍然向好，加上在累积8轮楼按措施下，银行及供楼业主的防守力大增，明年加息已是市场预期之内，温和加息步伐下息率加幅不大料不会对市场构成显著影响。
Ø本轮美息上升周期加幅有限 港息未来数年仍处低息水平
王美凤表示，联邦基金利率之长期目标利率约在3厘水平，较早年初预期之4.25厘大幅下降，可预料未来美国加息次数不多，整个加息周期将会在低息水平便告一段落，与以往加息周期联邦基金利率曾升至5.25%至6.5%截然不同。由于美息加幅有限，香港在联系汇率制度下，未来数年仍处于低息环境。
虽然明年联储局领导层将换班，鲍威尔将成下一任主席，相信联储局的政策将会延续，维持温和而缓慢的加息步伐不变，以免加重缩表进程所带来之影响以及对通胀达标造成负面影响。
Ø加息下长还款期每月供款增幅较大 按揭存款相连户口可助降低加息压力
王美凤指出，随著楼价上升，选用较长按揭年期人士增加，最新新批按揭平均年期长达近27年。不过，当未来息率回升之时，选用较长还款期的用家会发现，每月供楼金额的增幅将较大，假设未来加息1厘，20年期之每月供款额将增加约10%，但30年期之每月供款额则增加约14%，故较长按揭年期用家宜将自己的供款入息比率设低一点，以便预留充足的防守力。
王美凤提醒，今年银行普遍为按揭客户提供高存息户口，存款息率相等于按揭利率，用家存放日常资金及储蓄，善用该类户口可赚取高存息以抵销部分按息支出，等同进一步降低实际按息，又或直接部份还款也可帮助减低加息压力。
(2) 明年H按优势减 银行或转推P按 H按比例将回落
王美凤指出，目前大部份H按用家之按息已触及P按封顶息率，按息基本上等同已转作P按为基准，故按息一般已于2.15厘止步，待银行上调最优惠利率，按息才再正式上调。虽然按息基本上已等同转作P按为基准，但短期内银行在激烈竞争下却未敢过快转变为推P按弃H按，因H按已流行多年，用家仍钟情H按之弹性，若拆息下跌可享悭息优势，而拆息上升可随P按息供款。
不过，当银行正式上调最优惠利率，相信届时H按与P按息差已进一步拉阔，使用H按的优势已大大减少，料银行将向用家转推P按，故明年H按选用比例将回落。
(3) 定按市场比例续升 但欠大型银行推广升幅有限
王美凤表示，近月个别银行推出定息产品，定息期内的按息较目前H/P按按吸引，加上拆息波动下增添定息按揭的优势，10月份定按选用比例增至2.3%，按月增0.5个百分点，料定按选用比例将会继续上升。本港息率进入上升周期，定按需求增加，然而，当中或碍于过往定按使用率不高，及未来加息步伐较以往温和等原因，市场上缺乏大型银行提供定息产品，若情况不变，未来定息选用比例升幅有限。
(4) 2018年新取用按揭额料达3,300亿元(+6.5%)创历史新高 宗数增至8.6万(+3%)
展望2018年，王美凤预期，全球经济明年趋向温和扩张，香港经济增长动力不减，就业巿场向好，加息步伐温和，利好楼巿因素较多，因此料明年一手及二手交投应继续平稳增长，有利按揭巿道发展。虽然明年港P开始上调，转按诱因减弱引致料转按宗数减少，但另一方面，2017年一手新盘买卖增加，相信将延续带动2018年一手上会新造按揭量上升，因此预期2018年全年新取用按揭贷款量较2017年增加3%至8.6万宗，金额则按年增加6.5%至3,300亿元，刷新高纪录。
2017年按巿回顾
Ø2017全年新取用住宅按揭额料达3,100亿元 纪录第二高 按年升42.6%
按揭巿道方面，王美凤指出，今年按揭巿道大致理想，转按表现更跑赢大巿，5月份政府再推楼按措施，一度影响物业交投拖累按揭申请量，然而下半年楼巿回稳并带动按揭数字回升。首10个月累计，新取用按揭贷款额达70,835宗及2,626.26亿元，较2016年同期分别增加42.2%(宗数)及62.7%(金额)，总结全年计，王美凤预测2017全年新取用按揭贷款量较2016年增加26.7%至8.35万宗，金额则按年增加42.6%至3,100亿元，成为纪录第二高。
Ø2017平均按揭金额创历史新高 6月新批按揭额创单月纪录新高
年内新批按揭贷款6月宗数按月增5.7%至11,459宗，金额同步上升5.6%至440.35亿元，金额创有纪录以来单月新高。首10个月累计，新批出揭贷款额达87,932宗及3,328.46亿元，较2016年同期分别增加29.6%(宗数)及46.2%(金额)。值得留意的是，随著年内楼价上升逾1成带动，今年新批按揭平均贷款额达378.53万元(按年升12.8%)，新取用按揭平均贷款额达370.76万元(按年升14.5%)，同创历史新高。
ØH按减息潮带动转按热潮 转按金额创新高
王美凤指出，H按减息潮由去年延续至今年、低息环境持续加上楼价上扬，令转按省息及加按套现个案均显著增加。5月底大型银行曾调高新造H按息，不少业主把握原先最优惠息率的尾班车加快申请转按，刺激6月份新批转按贷款大幅增加；6月新批转按金额按月增加26.1%至143.55亿元，创下纪录新高，宗数亦大增25.6%至4,309宗。累积首10个月计，新批转按金额已达1,007.1亿元，较去年同期大幅增加82.6%，增幅是按揭类别之冠，单是首10个月金额已超越过去年度计转按金，成为年度纪录最高金额。
Ø汇丰势成全年双料一哥
中原按揭经纪研究部数据显示，本年首11个月计，现楼按揭登记量按年增加44.2%至88,715宗，其中汇丰银行累积承办21,332宗现楼按揭合约登记，以24.0%的巿占率，暂先于全年累计占有率，与排名第二的中国银行(香港) (18,777宗，巿占率21.2%)相差2,555宗；而恒生银行则以巿占率15.4%(13,627宗)排名第三(详见表四)。楼花登记方面，今年首11个月累计录得9,282宗登记，按年增加62.8%，其中汇丰银行继续高踞全年累计楼花按揭巿占率首位，首11个月楼花市占率高达31.4%，楼花登记达2,916宗，与第二位之中国银行(香港)之市占率维持相差超过10个百分点，第二位及第三位分别是中国银行(香港)(1,861宗，巿占率20.0%)及渣打银行(1,403宗，15.1%)(见表六)。王美凤指出，汇丰银行继去年夺双冠后，暂计今年汇丰银行无论在现楼及楼花按揭市占率均大幅领先，汇丰今年势再次夺得现楼及楼花按揭巿占双料冠军。
Ø新批按揭平均按揭年期近27年 纪录最长年期
王美凤指出，新批按揭平均贷款合约期由9月份314个月，延长9个月，10月份延至323个月(26.9年)，是纪录最长年期，反映在楼价升势下，选用较长按揭年期的供楼人士增多，以减轻供楼负担及更容易通过压力测试。她举例：以350万按揭额计，若选用25年还款期，通过压力测试的最低入息要求是$34,613，如选用30年还款期，最低入息要求降至$31,852。
