转按增加有因(上)
16/08/2021
去年转按登记量大减逾五成，主因是去年银行曾上调楼按息率，并将转按现金回赠大幅削减，导致转按诱因大减。今年第二季新批转按宗数明显增加约31%，6月份新批转按宗数亦是2019年10月后新高数字。事实上，今年银行对于转按的积极性渐回升，转按息率及条款已较去年吸引；然而，现时之转按息率约介乎H+1.3%至H+1.5%，按揭计划之罚息期以两年为主，而两年前之按息较主要低至H+1.23%，低于现有按息，照道理看，纯基于转换银行计划而悭息的诱因仍然不大，那么，近期推动转按需求增加的原因为何呢?
超低息环境造就转按套现增加
今年延续去年的拆息跌势，自4月起至今与楼按相关的1个月拆息跌至低于0.1%，今年5至7月份之1个月拆息平均仅0.08%至0.09%，7月份1个月拆息更曾跌至0.073%十一年新低水平，导致H按实际息率出现跌幅，加上银行增加转按优惠并下调息率，令转按实际息率由去年高位曾达2.5厘降为现时部份低至1.37厘，造就了超低借贷成本转按套现的诱因增加。
现时以砖头套取流动资金的成本相当低廉，息率低于私人贷款，并可因应物业水位套取较大金额。转按可套取之金额以楼价估值根据按揭成数上限计算，即高达估值5至6成，再减去按揭余额以计算可套取之流动资金。由于物业价值动辄几百万或以上，若有足够水位，透过物业可套取的贷款额可以是相当充裕。例如一个估值800万元之单位，业主剩余按揭额100万元，以6成上限480万元计，扣除按揭余额后，业主可透过转按套现之金额高达380万元。业主或透过持有之物业以超低息成本套取资金寻求高回报，又或作资金运用于不同用途。根据中原按揭客户个案，近期转按申请当中，物业套现类别占颇大比例，相信这是推动近月转按量增加之较大原因。
低息蜜月期后转走发展商一按
除上述外，市场上近年亦出现一类较持续性的转按需求，那就是新盘业主透过转按转走发展商一按。于多年前，尤其在2015年第4季起，除了新盘市场上常有的二按贷款外，发展商开始流行为新盘买家提供高成数一按，按揭成数高达8成至9成，多由发展商相关及伙拍之财务公司直接提供，当中不涉及银行审批，吸引买家以低首期轻松入市。这类发展商一按普遍设有首两年至三年之低息蜜月期，按息较贴近市场低水平，但低息期完结后之息率便跳升至P减1%至P加1%不等，实际息率达4厘至6厘，为免负担高昂利息，用家大多会衡量转按可行性。现时银行按息仅约1.38厘超低水平，与发展商一按息率差距甚大，故此近月亦多了用家查询单位估值以便瞭解转按之可能性。
在2019年第4季政府放宽按保楼价上限后，透过高成数按保计划转走发展商一按的申请有所增加，因为一些现值不高于1,000万元之新盘业主，在无需补付首期差额的情况下便可转按至银行享用低息按揭。若然楼价估值已超出1,000万元，由发展商8成按揭转至银行一般按揭，按揭成数仅达5至6成，如非楼价已累积了一定升幅，用家仍需补回首期差额才可转按至银行。若以5年前买入单位为例，楼价约已上升逾40%，若以3年前买入单位为例，楼价升幅则由1%至15%不等，业主可先找银行或按揭转介公司为物业取得最新估值，以便了解可获银行批出之按揭金额，以及转按至银行所需补回之首期差额。
以一个案为例，买家于4年前以700万元购入一个新盘单位，采用发展商8成一按上会，首三年按息2.5厘，现时按息已跳升至P，现为5厘，按揭余额约490万元；买家希望转按至银行免挨贵息，估价后发现物业已升值至830万元，申请6成按揭可获按揭金额达498万元，故无需补付首期差额便可透过转按悭回不少利息。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭董事总经理王美凤
中原按揭董事总经理王美凤
