谈转按 - 超低息环境造就转按套现增加
09/08/2021
去年转按登记量大减逾五成，反映转按市场大幅萎缩，主因是去年银行曾上调楼按息率，并将转按现金回赠大幅削减，导致转按诱因大减。今年第二季新批转按宗数明显增加约31%，6月份新批转按宗数亦为2019年10月后新高数字。事实上，今年尤其第二季起银行对于转按的积极性渐渐回升，逐步增加转按优惠，转按息率及条款已较去年吸引；然而，现时之转按息率约介乎H+1.3%至H+1.5%，按揭计划之罚息期以两年为主，而两年前之按息较主要低至H+1.23%，低于现有按息，照道理看，纯基于转换银行计划而悭息的诱因仍然不大，那么，近期推动转按需求增加的原因为何呢?
今年延续去年的拆息跌势，自4月起至今与楼按相关的1个月拆息跌至低于0.1%，今年5至7月份之1个月拆息平均仅0.08%至0.09%，7月份1个月拆息更曾跌至0.073%十一年新低水平，导致H按实际息率出现跌幅，加上银行增加转按优惠并下调息率，令转按实际息率由去年高位曾达2.5厘降为现时部份低至1.37厘，造就了超低借贷成本转按套现的诱因增加。
现时以砖头套取流动资金的成本相当低廉，息率低于私人贷款，并可因应物业水位套取较大金额。转按可套取之金额以楼价估值根据按揭成数上限计算，即高达估值5至6成，再减去按揭余额以计算可套取之流动资金。由于物业价值动辄几百万或以上，若有足够水位，透过物业可套取的贷款额可以是相当充裕。例如一个估值800万元之单位，业主剩余按揭额100万元，以6成上限480万元计，扣除按揭余额后，业主可透过转按套现之金额高达380万元。以转按方式申请套现亦可获银行提供现金回赠，一般可用作抵销律师费，余额则可抵销部份利息开支。
业主或透过持有之物业以超低息成本套取资金寻求高回报，又或作资金运用于不同用途。根据中原按揭客户个案，近期转按申请当中，物业套现类别占颇大比例，相信这是推动近月转按量增加之较大原因。下期再谈及近期转按量增加的其他因素。
中原按揭董事总经理王美凤
