2021年按市前瞻
28/07/2021
银行楼按取态转趋积极 2021复苏年银行延续正面取态
楼按竞争下按息低至H+1.3% 按揭金额要求降 现金回赠高达1%
中原按揭董事总经理王美凤回顾2020年，今年年初银行以大型银行为首以控制资金成本重要性放前，加上在疫情下不确定性因素增加，经济受打击，促使银行于今年上半年接连削减按揭优惠及上调按息，新批按息由年初仍低至H+1.24%逐步上调至H+1.5%，现金回赠由高达贷款额1.5%降至0.2%至0.5%。
王美凤表示，今年第四季起，受惠于银行结余上升、拆息回落，加上楼价及楼市交投在今年疫情期间仍一直靠稳，银行楼按取态渐转积极，新批按息出现掉头回落，市场上按息由H+1.5%下调至低至H+1.3%，最近银行已正在经营明年按揭业务目标，再有多些银行加入提供低至H+1.3%，亦有银行将按揭额要求降低，例如个别银行将H+1.3%之按揭金额要求由700万或1,000万以上降至500万；银行现金回赠由过往为贷款额之0.2%至0.5%上调至0.5%至1%。此外，银行估价亦贴市配合，即使银行现时持续有在家工作安排，部份银行审批进度亦较前加快，反映银行楼按取态积极。
王美凤预期2021年，随著疫苗面世，有助经济复苏，发展商将积极加快推售新盘，一二手交投均有望增加，推动银行放贷意欲将较今年积极，新批按息将在楼按竞争下，现时平均按揭金额约474万水平将可持续发展低至H+1.3%低水平，银行按揭优惠亦有增加趋势。
楼按巿场
料2020年新取用按揭金额跌约14%至2,920亿
2021步入疫情后经济复苏年
料2021年新取用金额升14.7%达3,350亿势成历史第三高
回顾2020年按揭巿道，中原按揭董事总经理王美凤预期今年疫情下新取用住宅按揭贷款出现负增长，料全年新取用按揭金额约达2,920亿元，按年减幅14.3% ; 新取用按揭宗数约66,000宗，较去年减少2成。王美凤指出，今年新取用按揭贷款减幅主要来自转按市场萎缩，以及一手新盘按揭量减少，二手物业按揭市道却能逆市造好。
今年年初受银行接连上调按息及削减回赠优惠影响，令今年转按诱因大幅减少，今年首10个月新批转按金额大跌58%，反映转按贷款量大幅萎缩。再加上今年全球受新冠肺炎疫情影响，本地经济同受打击，受限聚令措施影响，打乱发展商推盘计划，新盘成交减少拖累一手物业按揭表现，今年首10个月一手物业按揭贷款额减少达32.8%。然而，受惠去年10月政府放宽按揭保险，推动不少用家透过低首期按保上车，加上年内疫情反复令市场业主减价盘增加，均促进二手物业交投一枝独秀，带动今年按揭申请量自3月起已回复万宗以上水平，二手物业按揭巿道逆巿呈现增长，今年首10个月新批二手物业按揭宗数增加25.4%，高成数按揭增加下金额则大幅增加44.7%。
预测2021年，王美凤认为，明年新冠肺炎疫苗将面世，经济将重拾动力，尤其明年下半年经济复苏步伐将加快，发展商将加快推售一手新盘步伐，收复2020年失地，二手巿场于楼市气氛向好下将继续表现造好，低息环境料推动转按及物业套现个案略为回升，带动整体2021年按揭市道回复正增长，料全年新取用按揭金额可达3,350亿元，按年增加14.7%势创历史第三高，新取用按揭宗数则可达73,000宗，较2020年增加10.6%。
按揭市场回顾与前胆
放宽按保带动2020年按保数字飙升 宗数及金额将创纪录新高
自去年10月政府放宽按揭保险，9成按揭由过往楼价仅限400万元以内提高至800万元，8成按揭则由600万元以内提高至高达1,000万元，释放了不少潜在准买家置业需求，透过按保成功入巿上车的人士明显增加，并带动按保贷款金额大幅增长。王美凤指出，根据香港按证保险数字，今年首11个月计，整体按保申请的新批贷款宗数达41,873宗，涉及贷款金额2,253.86亿元，较2020年全年按保的新批贷款宗数(20,185宗)大幅增加107.4%，全年金额(871.29亿)飙升158.7%。至于首11个月的按保新取用贷款宗数及金额分别为16.857宗及888.7亿元，较去年全年分别上升103.6%及167%，由于增幅已较去年全数数字大幅增加，故此全年按保贷款量无论宗数及金额亦会同创纪录新高。
2020二手物业按揭跑赢大巿 一手按揭及转按巿场萎缩
根据统计显示，综合2020年首10个月计，新批按揭贷款累计有76,972宗，较去年同期减少16.8%，涉及金额达3,553亿元，较去年同期减少8.1%，同期新取用按揭贷款累计有55,741宗，较去年同期减少23.1%，涉及金额达2,448亿元，较去年同期减少17.7%。
新按保带动二手市场成交量增加，带动按揭市场二手新批数字逆市上升。2020年首10个月的新批按揭二手按揭宗数有较去年同期增加25.4%，金额增加44.7%。相反，同期一手首10个月按揭宗数较去年同期减少32.9%，金额减少32.8%；其中转按跌幅最大，首10个月转按宗数较去年同期减少56%，金额减少58%。
按揭计划变化
拆息低企增加H按优势 H/P息差拉阔 明年H按将继续主导巿场
今年拆息逐步下跌，令H按息自4月底起跌穿P按封顶息，选用H按诱因增加，令H按选用比例持续高企，自4月份起一直超越90%水平。根据金管局最新10月份统计数字，H按选用比例按月再升0.9个百分点至94.4%逾两年新高。而P按选用比例则回落至2.9%，按月减少0.9个百分点。定按选用比例自2019年开始一直维持0%。
王美凤表示，银行结余高度充裕下，银行同业拆息于年内已降至贴齐美息水平，加上银行略减按息，令H按/P按息差拉阔，造就H按优势进一步增加。由于明年银行资金较大机会维持充裕，拆息在不受季节性因素影响下可望继续贴近美息低水平，预期H按优势于明年延续，H按仍会维持逾9成之高选用比例。
新按保带动新批平均按揭成数近10年高、平均按揭额创纪录新高
王美凤指出，去年政府放宽按保之影响延续，600万元至1,000万元之楼宇买卖登记显著增加，在这情况下，亦同时拉动了按揭市场之平均按揭成数及平均按揭额增加。今年银行批出之平均按揭成数由放宽按保前约46%上升至10月份达57.3%，属于近10年新高数字，但仍低于楼按措施前约于63%水平。高成数按揭使用率上升亦推动平均按揭金额增加，新批平均按揭额于年内逐步增至10月份达474万元，8月份更曾达477万元纪录新高水平，较去年10月前平均约416万出现明显增幅。高成数按保用家增加下，选用较长按揭年期以减轻每月供楼负担的人士亦增加，全年平均按揭年期均达27年，10月份数字更达27.6年(331个月)，属有纪录以来最长。
