【按揭智库】楼换楼 - 细屋搬大屋按揭知多啲

楼换楼 - 细屋搬大屋按揭知多啲

     

先卖后买是指先卖出旧有物业，待完成交易手续后才购入新物业。这种先卖后买的方式于卖出物业后买家或需要在市场上另租单位暂住。不过对于承造按揭时，这是一种比较稳妥的做法，因为可确保新购物业有足够的首期。

 

由于旧有物业已完成交易，这个楼换楼的方式便可确保银行以这个按揭申请属于第一套房物业计算，当旧物业完全出售，买家亦可回复首置客身分，固定收入人士更可借足9成按揭。

 

但如果新旧物业的交易期很接近，而旧有物业仍有尚未清还按揭，只要旧有物业的正式买卖合约列明完成交易期早于新买物业的成交期，银行仍可将新居按揭申请视作首套房物业审批计算；不过这种情况下，由于信贷纪录显示的旧有按揭宗数仍未撤销，按揭保险最高成数只可借８成，并不可视为首置人士而借足9成按揭(一般需时约1个月才可正式撤销旧有按揭宗数纪录)。

     

先买后卖的方式即是先购买新物业再出售原有单位，这种方式可直接从旧居搬往新居，虽然可以免却另觅地方暂住的问题，但要面对首期资金及按揭的问题。

 

先买后卖，除了要预备首期资金外，同一时间拥有两层物业是需要缴付15%的新从价印花税。不过如果在一年内卖出旧有物业，便可以向税局申请转为征收首置印花税，退还部份已付之印花税(新旧印花税之差价)。至于按揭方面，由于申请新购物业时仍持有旧有物业，而旧有物业亦尚有按揭在身，这情况银行会将新购物业视为二套房按揭申请，按揭成数需调低一成，即楼价$1,000万以下自用物业的按揭成数由最高6成降至5成；楼价$1,000万或以上的自用物业的按揭成数则由最高5成降至4成。假如申请按揭保险计划，最高按揭成数为８成，由于换楼客人仍持有旧有物业，并不属于首次置业人士，因此未能借足9成按揭；而且按揭成数门槛将会由60%降至50%(楼价833万以上的物业按揭成数门槛则由50%降至40%)，由于涉及未完全偿还按揭贷款，因此按揭保费亦会较首置客户提高。

 

若选择先买后卖，按揭银行在计算入息方面有较高之要求，由于银行需要将旧有未卖出的物业与新购单位之按揭供款额一并计算在内，然后压力测试下之供款占入息比率亦需由原先的60%下调至50%，因此，以先买后卖这种方式申请按揭所需要的入息要求相对地较高。

 

当然，两者都需要面对买家/卖家挞订风险，最安全的做法当然是完成旧有物业交易才购买新居，但楼市变化较难捉摸，买家或想赶快拿掐入市时机，建议买家入市仍不应早于旧有物业正式买卖合约签妥前，以免承担过大风险。倘若旧有物业交易出现问题，而导致未能调动出售物业的资金完成新单位交易，坊间部份银行及财务机构亦有提供过渡性贷款以协助楼换楼的客人，客人可尝试透过按揭转介协助寻找以渡过难关。