【逆按揭利弊全分析】逆按揭好唔好？逆按揭例子睇真啲！
24/07/2023
鉴于本港人口高龄化现象持续，伴随家庭结构的变迁，逆按揭渐成港人退休计划的一部分，为年老业主提供长期稳定资金来源。一般情况下，业主只需向抵押自住物业，毋须迁出单位，每月便可收取一笔固定的年金作帮补。然而，就逆按揭是否适合所有退休人士，则须视乎个人财务状况及审视各项利息成本。
何谓逆按揭或安老按揭？
逆按揭计划（又称安老按揭），是由香港按揭证券有限公司(按揭证券公司)的全资附属机构香港按证保险有限公司（按证保险公司）营运，与保单逆按揭、年金及强积金同属退休理财的工具之一。申请人向香港按揭证券公司抵押他们在香港的住宅物业，以获得稳定安老按揭贷款，贷款可按申请人意愿自由选择一笔过贷款﹑固定或终身年期内每月定额年金方式取用。有别传统按揭贷款，借款人可终生毋须还款。待百年归老后，其遗产代理人则可选择全数清还安老按揭贷款以赎回抵押物业，或让贷款机构出售抵押物业以清还贷款。
逆按揭申请人及用作抵押的物业需符合以下条件
i）申请人：
- 需持有效香港身分证
- 借款人需为 55 岁或以上（未补地价资助出售房屋的业主须为60岁或以上）
- 没有涉及破产纪录
- 只接受最多三位联名业主的申请
ii）用作抵押的物业：
- 楼龄为50年或以下
- 未补地价资助的房屋，须先获当局书面批准
- 没有出租或转售的物业，包括私楼、绿表居屋、夹屋及公屋
- 如物业价值为＄800万或以下，可获100%物业估值；＄800万以上物业，首＄800万可获充分估值，超出的部分则以50%固执计算年金，上限为＄2,500万
逆按揭的利与弊
i）毋须迁出物业即可享有现金流
虽则逆按揭计划以物业作抵押，但业主毋须迁出单位，合资格者更甚可将其出租，在固定年期或终身每月领取年金，自制长粮提供稳定收入以提升晚年生活质素。
ii）终生毋须还款
一般情况下，借款人终生毋须还款，减轻生活压力。留待百年归到时，其遗产代理人可优先选择全数还清贷款以赎回抵押物业。
iii）多项隐藏收费
申请逆按揭计划需要向银行支付利息，长远利率偏高 — 选择浮息或定息，更直接影响每月可收取的年金金额。另外，申请人需缴付按揭保费、辅导费、手续费及法律费用等。当物业楼龄超过50年，借款人亦可能需要提相关交验楼报告。
iv）累计利息
以反向抵押领取的年金，利息将一直滚存至物业出售。由于有关利息每月递增，债务因而增长。这意味借款人留给后代的资产将按比例减少，更甚需要子女承担债务，偿还所有贷款本金及利息。
逆按揭浮息计划下每月年金金额计算及例子
|
每月年金金额 |
|||||||||
|
参加年岁 |
55岁 |
60岁 |
70岁 |
||||||
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年金年期 |
单人借款 |
二人借款 |
三人借款 |
单人借款 |
二人借款 |
三人借款 |
单人借款 |
二人借款 |
三人借款 |
|
10年 |
$3,200 |
$2,800 |
$2,500 |
$3,700 |
$3,300 |
$3,000 |
$5,100 |
$4,600 |
$4,200 |
|
15年 |
$2,400 |
$2,150 |
$1,900 |
$2,800 |
$2,500 |
$2,250 |
$3,800 |
$3,500 |
$3,200 |
|
20年 |
$2,050 |
$1,800 |
$1,600 |
$2,400 |
$2,100 |
$1,900 |
$3,300 |
$3,000 |
$2,700 |
|
终身 |
$1,650 |
$1,450 |
$1,250 |
$2,000 |
$1,800 |
$1,550 |
$3,100 |
$2,800 |
$2,400 |
资料来源：香港按证保险公司
*以指定物业价值每$100万元计
逆按揭定息计划下每月年金金额计算及例子
|
每月年金金额 |
|||||||||
|
参加年岁 |
55岁 |
60岁 |
70岁 |
||||||
|
年金年期 |
单人借款 |
二人借款 |
三人借款 |
单人借款 |
二人借款 |
三人借款 |
单人借款 |
二人借款 |
三人借款 |
|
10年 |
$3,520 |
$3,080 |
$2,750 |
$4,070 |
$3,630 |
$3,300 |
$5,610 |
$5,060 |
$4,620 |
|
15年 |
$2,640 |
$2,360 |
$2,090 |
$3,080 |
$2,750 |
$2,470 |
$4,180 |
$3,850 |
$3,520 |
|
20年 |
$2,250 |
$1,980 |
$1,760 |
$2,640 |
$2,310 |
$2,090 |
$3,630 |
$3,300 |
$2,970 |
|
终身 |
$1,810 |
$1,590 |
$1,370 |
$2,200 |
$1,980 |
$1,700 |
$3,410 |
$3,080 |
$2,640 |
资料来源：香港按证保险公司
*以指定物业价值每$100万元计
王先生现年60岁，居住在市值约＄500万的私人住宅。他申请逆按揭浮息计划选择以10年年金年期拎取年金，那么每月王先生可以得到的年金就是$18,500 ($3,700x5=$18,500)；如果选择申请逆按揭定息计划以10年年金年期拎取年金，那么每月王先生可以得到的年金就是$20,350($4,070x5=$20,350)。通常定息按揭计划可拎取的每月年金金额都会较浮息按揭计划高。
总括而言，逆按揭计划可助年老业主以砖头换取现金流，自力供养退休生活。若然阁下膝下无子或不计划将物业留给子女，逆按揭计划或许是你的不二之选。但假如你欲继续传承物业，同时想拥有其他稳定收入，可比较更多不同类型的贷款或投资组合，从而规划最适合自己的退休理财方案。无论如何，申请逆按揭计划，宜先仔细分析其利弊，周详考虑自身财力及未来需要。
