为何银行上调按息後转按仍吸引?

上期提及最近银行已接连上调新造按息，例如由P-2.5%调整至P-2.25% (有关P现为5.625%)，按揭计划之实际息率便由3.125%上升至3.375%; 换言之，若按揭用家现时以旧有按揭计划之息率供楼，照道理不会希望转按，因为息率较高利息支出较多。然而，即使转按诱因减少的时期，市场上仍始终有一定之转按需求，转按登记仍占市场达2成或以上，原因何在?

 

市场上有着不同的转按需求，当中包括由现有高息贷款转至银行低息按揭例如用家希望转走已快届满低息蜜月期的发展商一按，又或转走财务公司高息楼按，另外是转按兼物业套现、甩走担保人、延长还款期等，亦有一项诱因越见普及，当银行提供吸引力大的按揭回赠，按揭用家或会透过转按赚取可观的回赠。

 

事实上，今年银行对於转按业务采积极取态，提供的现金回赠为近年新高，吸引力相当大，虽然银行已陆续上调新申请的按揭息率，但当中仍有个别银行可提供调整前的按息水平，实际按息低至3.125%(以H按封顶息P-2.75%计)，与一些业主现有供楼息率一致，而银行提供的可观现金回赠高达贷款额的2.1%，以$500万按揭额为例，当业主成功转按後，按息及每月供款不变的情况下，扣除转按律师支出约$8，000後，仍可赚得高达$97，000银行回赠金额。从这个例子看，你会发现，转按诱因其实仍相当大。

 

用家只要仔细计计数，或会发现即使新造按息高於现有供楼息率，转按後亦分分钟赚得更多更着数。同样以$500万按揭额作例子，若转按後按息将由现时之3.125%升至3.225% (由H按封顶息P-2.5%转为P-2.4%; P现为5.625%)，利息虽上升0.1厘，但每年利息只是多出约$5，000，转按後银行回赠却高达$105，000，扣除转按律师费及两年罚息期内多出的利息约1万元($9，908)後，仍赚得高达$87，000回赠金额。当然，按揭供楼可长达30年，而并非罚息期之两年，但由於两年後已过罚息期大有机会可再转按又或作其他安排，善於灵活运用按揭计划的用家会选择先透过转按赚得可观回赠，即使两年後未可转按，有关回赠金额其实已可再抵销逾17年的利息差幅。