【买楼开支】买楼律师费、地产经纪佣金...买楼开支究竟要预几多？
07/10/2022
买楼第一步当然是储钱准备好首期，除此之外，各位准买家必须留意，其实还有不少开支和杂费，为免大失预算，就要了解以下必知的买楼开支。
地产经纪佣金
佣金是地产代理服务的收费，如果买卖物业是透过地产经纪，便要支付经纪佣金。在二手楼市场，一般地产代理收取的佣金是物业成交价的1%，由买卖双方各自支付佣金予地产经纪，为精确预算佣金开支，最好签约前，买家与经纪协议好佣金水平，通常在买卖成交时才支付。
至於一手新楼盘，通常由地产发展商支付经纪佣金，买家无需额外缴付。
按揭保险费用
按揭保险主要是协助买家自置物业，透过购买保险方式，可以申请造高成数按揭，成数多少则视乎物业价值及申请人财务状况等因素，按揭保险费会以贷款额计算。 借贷人实际需要缴付按揭保费的高低，取决於按揭年期及按揭成数，保费约介乎贷款额的0.31%至5.29%之间。
买家可以选择一次过缴清或分期每年支付，亦可选择向银行加借，即是将保费计入按揭贷款内，并根据按揭贷款年期还款，当中要支付利息。
二手楼/一手楼律师费
律师费是买楼必须开支，由於买卖楼宇涉及不少繁复的文件往来，需经律师楼处理，包括协助签定买卖合约、查契、签署转让契约、查册文件及款项交收等。如买家申请按揭，律师会代为处理银行的按揭文件。
二手市场是由买卖双方委托各自的代表律师，一手市场一般由楼盘发展商已指派律师行负责，代表买卖双方。
至於律师费多寡则视乎物业成交价、楼龄、地契等因素，没有一定标准，一般情况为数千至数万元不等，若当中涉及地权和业权等较复杂问题，律师费或会上调。
印花税
印花税由政府向买楼人士徵收，如果买家为香港永久性居民及首置身份，可符合获豁免人士条件根据第二标准税率缴交印花税，即是按楼价计算，首置的税率相对较低，由100元至楼价的4.25%不等；至於不符合条件的买家，则需划一缴付楼价15%的印花税。
如果3年内将买入单位转手，就要缴交额外印花税，为楼价10%至20%不等。另外，若属於非香港永久居民及海外买家，还需要额外支付买家印花税。
此外，如果买入一手新盘，发展商可能会提供印花税优惠及代缴印花税折扣等，可留意相关细节。
差饷/地租
差饷和地租一年分4季预缴，每年差饷及地租的徵收率分别为应课差饷租值的5%及3%。新买家置业後，需要在最後缴款日期或之前，缴交该季的差饷及地租金额，由於差饷及地租按季度预缴，故实际金额会按该季度余下的日期比例计算。
准买家值得留意的是，较早前公布的财政预算案提出差饷制度改革，建议於2023/24年度引入三级累进制，会按应课差饷租值徵收5%、8%、12%；而政府不时亦会提供宽减，相关支出日後可能有变。
管理费及杂费
买楼开支包括管理费及杂费，这部分绝对不可忽略，虽然这些杂项开支占整笔买楼金额的比例不大，但大多属於长远定期支付，例如管理费，费用会以每尺计算，视乎物业新旧、物业设施及管理服务而定，普遍介乎每尺$1至$4不等；新业主可能要支付管理费按金，一般为2至3个月，有部分新楼亦会收取会所营运按金、特别基金收费、清理废料费等。
其他杂费方面，买家要预算成交後，需开设水电煤帐户而支付的按金；至於装修费及添置家电等支出，则视乎个人喜好及物业状况而定，一手楼普遍已有基本装修及配备，预算的资金较二手楼或会较少。
有意置业的您，了解过繁琐开支後，就要细心部署及准备买楼首笔资金的预算，当然在入市前还原基本步，最重要是首期目标，须因应自己的财政状况，先了解银行可以承造多少按揭成数，其他细节还包括可选用的按揭计划、还款期、利率等等。
购买的物业种类亦是规划预算的关键因素，例如新盘付款方法众多，且发展商提供的折扣优惠要在楼价扣减，都会影响按揭贷款及借贷成数。
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