【居屋攻略】未补地价居屋出售、按揭、转名常见问题 Q&A！
11/10/2022
假如获派公屋或抽中资助房屋已说得上赢在起跑线，在楼价高企的大环境下，若拥有居屋业权在手，更是向上流动和资产增值的关键一著，前提是业主能否把握「补地价」的好时机。未补地价居屋在出售和按揭套现等方面都受到房委会约束，但只要业主为单位补地价，居屋即可升格享私楼多方面的好处，包括：
•可加按套现，现金周转更灵活
•可在公开市场自由出租单位收取租务回报
•可在公开市场自由放售单位，单位升值更高贴近私楼水平
以下一文从买卖角度，讲解居屋在补地价前后的影响。例如对业主来说，未补地价居屋出售、未补地价居屋转名有甚么限制？未补地价加按居屋可犯法？对潜在买家而言，补地价后能否更有利于承造按揭？以下逐一解答常见问题。
1. 未补地价居屋可出售吗？
据房委会规定，居屋设有5年或10年转让限制期。只有在转让限制期届满后，业主才可以补地价在公开市场出售、出租或以其他方式转让。在转让限制期内，业主即使取得「准卖证」，亦只可于「居屋第二市场」转售予绿表买家或白居二买家。
需注意的是，房委会在发售每期居屋时都有权更改或收窄转让限制年期和条文内容。因此，不同年份推售的屋苑的转让限制年期、实际规限的内容亦有所不同。
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首次推售年期 |
转让限制期 |
转让限制内容 |
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1982年至2006年 |
5年 |
已经届满。 |
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2007年至2017年 |
5年 |
已经或即将届满。 |
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2018年 |
5年 |
首2年限制期只可于「居屋第二市场」原价平手出售。 |
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2019年 |
10年 |
首2年限制期只可于「居屋第二市场」以不高于原价平手或蚀让。
第3年起可自订价格放售但只限于「居屋第二市场」，直至10年转让限制期届满。 |
2. 未补地价居屋按揭成数及年期？
补地价之前，所有房委会居屋在新入伙时皆由政府向银行提供一次30年担保期进行按揭贷款，而银行会基于政府的担保年期进行估算，一般采用 「30年政府担保期 - 楼龄 = 余下担保期」来衡量能否就为绿表买家或白居二买家（两类皆为首置人士）提供绿表9成半或白表9成按揭，还是较低按揭成数。通常楼龄19年或以下，银行较愿意提供为期25年的9成半或9成按揭。
补地价之后，二手居屋单位可以在公开市场放售予更多买家，银行亦会视之为私人物业，并采用与私楼相同的准则向买家审批按揭，按揭成数主要受楼价影响而非楼龄。公开市场买家如为首置人士，楼价$1,000万以下最多亦有机会可做30年的9成按揭，比未补地价居屋可造较长的还款年期。不过，单位在补地价后便不再受政府担保，买家需要通过压力测试和购买按揭保险。
（进阶阅读：不同楼价最多可造多少按揭？按揭须知）
3. 未补地价居屋临近 / 已过担保期，对按揭成数及年期有影响吗？
补地价之前，如居屋临近甚至已过政府担保期，银行便有机会拒批为期25年的绿表9成半或白表9成。对于绿表买家或白居二买家（两类皆为首置人士）来说，所需首期或日后需补差价的风险亦有所增加。
•楼龄19年至30年：银行会以居屋余下担保期，来衡量可批的按揭成数和供款年期。一般担保期越短，供款年期会相应递减，引至每月还款金额增加，买家有机会负担不起而影响按揭成数，最终可能降至6成按揭或以下，买家便要支付较多的首期。
•楼龄30年或以上：只有部份银行提供6成或以下按揭，并需证明买家有足够的还款能力，就像私楼一样需要通过银行压力测试，并且不接受加担保人，规限较多。
补地价之后，由于单位在公开市场放售，公开市场买家需通过压力测试和购买按揭保险，故此即使居屋临近甚至已过政府担保期亦不受影响。
4. 未补地价居屋可否转按 / 加按？
业主如想加按未补地价居屋套现，必须申请并得到房委会批出「重新按揭准许证明」，但房委会明文规定只会就申请人极端家庭情况作出考虑，以让业主套现应急，例如需筹集筹措医药费、家庭成员教育费、殓葬费、因离婚或分居而致需向配偶付还楼价或支付赡养费、因生意出现财政困难而难以应付日常开支。
如果没有经房委会许可，加按未补地价居屋可被检控。可见，未补地价居屋作为资产的一部分，在投资及资金周转方面却有所限制，即使业主面临紧急需要亦无法用作套现。只有一般平手转按，方较容易获房委会许可，以容许业主获得转按优惠利息及转按回赠等。
*文章资料仅供参考，一概以有关当局最新公布及银行最终批核为准。
（进阶阅读：转按/加按 H按+高回赠推介）
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