【真实个案系列】「近亲转让」如何悭税？
18/07/2023
财爷近日进一步放宽按揭成数，协助首置和换楼人士置业，加上早前宣布调整物业印花税，提高了联名业主甩名换楼的诱因。是次分享个案正是夫妻联名物业甩名转让，获得首置身份后再买新物业的典型案例，齐来看看下述真正实行上有什么注意的地方！
何谓「近亲转让」？有什么好处？
「近亲转让」是指近亲之间的楼宇业权转让，如配偶、父母与子女、兄弟姊妹等。透过「近亲转让」方式交易，好处是不论新买家已经持有物业与否，只须付出较低的印花税成本(第2标准税率(下图))，便能拥有物业的业权。另一优势是卖家可回复「首置」的身份购入新物业，除了可避免支付较高的印花税(第1标准第1部税率(下图))外，「首置」的按揭成数、压力测试、审批要求都会较为宽松。
最新从价印花税如下︰
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从价印花税 |
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楼价/代价款额 |
第2标准税率 (首套住宅) |
第1标准第1部税率 (已持有1套或以上住宅) |
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不超过$3,000,000 |
$100 |
15% |
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$3,000,001至$3,528,240 |
$100 +超出$3,000,000的款额的10% |
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$3,528,241至$4,500,000 |
1.5% |
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$4,500,001至$4,935,480 |
$67,500 +超出$4,500,000的款额10% |
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$4,935,481至$6,000,000 |
2.25% |
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$6,000,001至$6,642,860 |
$135,000 +超出$6,000,000的款额的10% |
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$6,642,861至$9,000,000 |
3.00% |
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$9,000,001至$10,080,000 |
$270,000 +超出$9,000,000的款额的10% |
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$10,080,001至$20,000,000 |
3.75% |
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$20,000,001至$21,739,120 |
$750,000 +超出$20,000,000的款额的10% |
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21,739,121或以上 |
4.25% |
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延伸阅读：【买楼印花税懒人包】３分钟看懂物业印花税及计算方法！
以真实案例计算「近亲转让」可悭几多税？
陈氏夫妇联名持有一层市值600万元的住宅单位，近月决定以「近亲转让」方式，将陈生的半份业权卖给陈太。根据从价印花税表，600万元物业半份业权即300万元，只需支付100港元，便能完成过户，陈太变成100%业权持有人。而陈生回复首置身份后，购入市值900万元的新物业，印花税为27万元(3%)，比起物业转让前，他需缴付楼价15%即135万元，税务支出节省高达约$108万元，足足大减约80%开支。
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持有联名物业之下 再购入新物业的印花税成本 |
VS |
「近亲转让」方式甩名 再购入新物业的印花税成本 |
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$1,350,000 (新物业楼价之15%) (按第1标准第1部税率计算) |
$270,100 (新物业楼价之3% + 业权转让印花税$100) (按第2标准税率计算) |
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印花税相差$1,079,900 成本大减80% |
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上述以新物业楼市价900万元及旧物业半份业权市价300万元计算。
新旧物业同时承造高成数按揭可以吗？
以刚才陈氏个案，陈生回复「首置」身份后购入市值900万元单位，申请8成按揭，但遭到银行拒绝。原来陈太透过「近亲转让」交易时，向银行同样申请8成按揭并已提取贷款。因此，现在陈生以新物业申请高成数按揭时，按揭保险公司已有相关记录。根据按保高成数准则，其物业必须是自用。尽管两个单位的借款人不同，但他们是配偶关系，基于夫妻同住的慨念下，按保公司认为陈太早前已称转让物业是自住，陈生再称新物业是自住的可信性大减而拒绝申请。
按保另一选择「按揭证券公司」
中原按揭顾问得悉陈生情况后，立即替陈生安排一间较具弹性的「按揭证券公司」作申请。「按揭证券公司」与按保一样可承造高成数按揭货款，唯保费较按保高。「按揭证券公司」会独立审视每单按揭个案，衡量过陈生的收入、信贷评级等，最后成功通过压力测试批出贷款，解决了高成数按揭问题。
延伸阅读： 减印花税哪类人受惠?
提提大家即使「近亲转让」可自由定价，建议定价不能偏离市价太远，否则税局有机会追讨印花税。毕竟「近亲转让」牵涉到银行和律师楼的配合，建议先联络中原按揭专业团队优先了解详细手续安排，就不同个案给予准确的意见！
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