【最新按揭成数全指南】首置VS非首置：按揭成数上限、条件、常见问题！
18/01/2024
按揭成数会随着金管局政策作出收紧或放宽，按揭成数亦根据不同物业或申请人入息而有所变化。但怎样取得最新资讯，借到最高按揭成数？本文集合了最新按揭成数全指南，为上车一族解答首置和非首置的按揭成数上限，条件和常见问题等，有助你更快速更方便地完成按揭。
何谓首置人士？
只要抵押人 — 即物业业主申请按揭时没持有任何香港住宅物业，就会视为「首置」人士。如果卖出原有物业再买入新物业的换楼客，只要确保卖楼交易完成，也可以立刻以「首置身份」买入新楼。如抵押人申请按揭时拥有非住宅物业，如车位、工厦单位等，只要名下无任何住宅物业，亦合乎「首置」资格。
首置人士按揭成数上限及条件
首置人士如希望借尽9成按揭，必须为固定受薪人士，收入来源来自本地。除底薪外，如申请人有花红、双粮等类似福利，只要雇佣合约有写明，而申请人过去亦有就此报税，亦可计进入息，通常以2两年平均数作计算。如自雇人士、收入非固定人士，收入来源主要以现金出粮、佣金为主、底薪不足等情况，则与非首置人士一样，最高只可借尽8成按揭。
物业种类及楼价方面，9成按揭必须为自住用途的私人住宅物业，不限一手或 二手物业。价值$600万或以下之物业可为楼花或现楼（楼花期须为 12 个月内）；价值$600万以上必须为现楼，楼价限制最高为$1,000万，贷款上限为$900万；$1,920万以下物业，最高只可贷款8成，并设贷款上限$960万。
非首置人士按揭成数上限及条件
非首置按揭申请人必须接受并符合压力测试要求。最高按揭成数方面与首置相同，$600万元或以下之物业可为楼花或现楼，但$600万以上之物业须为现楼。不过跟据按保要求，非首置按保最多借8成，而且物业用途必须为自住。如物业为出租用途，或以公司名义购买之物业，只可申请最多5成按揭。
不同物业种类的按揭成数上限
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物业价值
(港元) |
私人楼宇 |
村屋 |
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最高按揭成数 (首置) |
最高按揭成数 (非首置) |
最高按揭成数 (首置) |
最高按揭成数 (非首置) |
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$400万至$1,000 万 |
9成 |
8成 |
8成半 |
8成 |
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$1,000万以上至$1,125 万 |
8成至9成（贷款上限$900万） |
8成（贷款上限$900万） |
8成至8成半 |
8成 |
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$1,125 万以上至$1,200万 |
8成 |
8成 |
8成 |
8成 |
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$1,200万以上至$1,920万 |
5成至8成（贷款上限$960万）
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5成至8成（贷款上限$960万）
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5成至8成（贷款上限$960万）
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5成至8成（贷款上限$960万）
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村屋方面，$1,000万以下可借85%按揭，上限为$800万；$1,000至$1,125万可借85%按揭，上限为900万；$1,125至$1,920万可借80%按揭，上限为$960万；$1,920万以上最多只借50%按揭。需留意的是，并非所有种类的村屋也可申请按揭，村屋楼花和祖堂地物业也不能够申请按揭。
常见问题
一般情况而言，跟据金管局政策，所有置业人士在申请按揭之前，必须通过压力测试，以保证申请人有足够的财政能力供款。坊间所谓「首置人士按保免压测」，实际情况是，如首置人士压力测试不合格，可能选择缴付额外10%按揭保险保费，以免却「压力测试」，但仍需要通过「供款占入息一半」要求审批，银行亦有权选择因此酬情调整按揭成数，未必会批足9成按揭。
2.出租物业可否申请高成数按揭？
按揭後的物业仍可向银行申请其物业为出租用途，但按揭成数最高只有5成。因此，若申请人希望申请高成数按揭，就不能出租物业。若已申请高成数按揭人士希望出租物业，申请人必须甩走按揭保险，到银行分行办理把按揭成数降至5成或以下。
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