【按揭现金回赠2023】现金回赠高达2.8%？计算方法+注意事项+申请技巧懒人包
06/07/2023
银行提供按揭现金回赠越来越进取，现时按揭现金回赠更可高达2.8%属18年新高！买楼最重要是计清开支才可以拣到至抵按揭计划，中原按揭为你总结按揭现金回赠懒人包，一文了解按揭现金回赠算式、注意事项及申请技巧！
按揭现金回赠是甚麽？
按揭现金回赠是银行为在竞争激烈的按揭市场招揽更多生意，以提供按揭现金回赠作招倈，吸纳更多按揭客户。按揭现金回赠通常是以贷款额的百分比去计算，贷款额越高，按揭现金回赠金额就越多。
哪些按揭计划种类有按揭现金回赠？
只要物业类型是新盘住宅、二手私楼、居屋、村屋或唐楼，不论是新造按揭还是转按，以H按还是P按上会，银行都会因应业务策略提供按揭现金回赠予以上类别客户。
按揭现金回赠几耐过数？
大部分银行的按揭现金回赠都是在按揭提款 (Drawdown) 後才发放，一般会在2个星期内过数至借款人的户口。
现时最优惠的按揭现金回赠是多少?
现时银行提供的按揭现金回赠属18年新高，现金回赠可由贷款额之1%至高达2.8%不等，以市场平均按揭额约$450万计，现金回赠已达$10万以上。
高成数按保现金回赠计算点计才正确？
高成数按保个案的按揭现金回赠的正确计算方法应该是以6成按揭/现行按揭上限计算，而非以9成按揭总额计算。透过按保借出高成数按揭的用家要留意，按揭现金回赠并不包括按揭保险部份。
高成数按保现金回赠金额是这样计算的：
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楼价x按揭成数(6成按揭上限金额计)x现金回赠% |
以楼价$800万物业承造9成按揭，按揭回赠比率高达2.8%为例，以银行6成按揭额上限之2.8%即$134,400 ($800万x 60% x2.8%)，而非以9成按揭金额$720万之2.8%计算，从上述见，即使现金回赠率是2.8%，9成按揭的实质回赠金额相当於总贷款额$720万的1.87%，而若果用家申请6成按揭，实质回赠金额可等同总贷款额之2.8%。
ü 计算不包括按揭保险贷款额部份
ü 以银行6成按揭上限金额计
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按保个案计算现金回赠方式 |
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楼价 |
$800万 |
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9成按揭贷款额 |
$720万(银行6成按揭$480万+按揭保险$240万) |
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现金回赠率及计算方式 |
楼价x按揭成数(6成按揭上限金额计)x现金回赠% |
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现金回赠金额 |
$134,400($800万x 60% x2.8%) |
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实质现金回赠相当於总贷款额1.87% ($134,400/$720万x100%) |
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2023年6月6日更新
*一概以相关银行/贷款机构之最终决定为准。
注意事项
1.按揭现金回赠计算不包括按揭保险贷款额部份
透过按保借出高成数按揭的用家要留意，按揭现金回赠并不包括按揭保险部份，所以最高回赠金额以银行6成按揭上限计算，并非以9成按揭贷款总额计算现金回赠率。
2.计算受按揭成数及贷款额上限影响
在非按保下，$1,000万以下之物业借款人最多可借6成，按揭额上限$500万，$500万以上之剩余金额就要通过按保借款，即楼价$834万物业之按揭成数已不足6成，$834万至1,000万物业按保现金回赠亦会以$500万作计算。以一个$900万物业为例，由於6成按揭额$540万已超出现行6成按揭上限$500万，银行会以$500万之2.8%计算现金回赠，而非以$540万计算。
3.现金回赠超过贷款额1%需要在贷款额内扣除
根据现行楼按指引，凡现金回赠超过住宅按揭贷款额的1%，银行在计算按揭成数时，必须在按揭贷款额扣减整笔回赠金额，即是实质可借按揭金额会因而减少。例如，买家为一个楼价$800万的单位申请9成按揭，假设银行提供2.8%现金回赠，回赠金额为$134,400 (金额以6成按揭上限计算)，实质可借金额由$720万扣减$134,400降至$706.56万，相对首期支出会增加。
高回赠按揭计划申请技巧
1.货比三家
银行之间因应其目标客户及业务策略，所提供的按揭优惠不尽相同，如果想一次过比较不同按揭计划的package，可以向专业按揭转介公司免费咨询。
2.绿色按揭额外现金回赠
绿色按揭是银行支持绿色建筑而为客户额外添加的回赠，一般适用於「绿建环评」认证之铂金级及或金级建筑物，现时「绿色按揭奖赏」高达现金$12,000元回赠。
3.留意银行是否送Mortgage-Link高存息户口
为吸引客户，银行提供高存息户口的存息与按息一致，当按息升至3.5%，存息亦是3.5%，用家将日常储蓄及备用资金存放於高存息户口，便可赚取高存息(变相现金回赠)收入以抵销按息支出，等同降低净按息，缩短按揭还款期。
延伸阅读：
【不可不知的按揭现金回赠计算方法】https://bit.ly/3Mu4zRx
【银行以「合约价」计算是否超出按保楼价上限】https://bit.ly/43caUHz
【银行以新盘「净价」计算可造按揭金额】https://bit.ly/3IVKFgg
【(续) 银行以扣除回赠後之「净价」计算按揭金额】https://bit.ly/43kA9rd
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