【按揭保险2026】首置上车必看：15个按揭保险FAQ、申请资格、成数上限及保费折扣全攻略
想买楼但首期不足？透过按揭保险计划（MIP，简称按保）申请高成数按揭，是不少首置客轻松「上车」的关键！不过，按保申请细节多，稍有不慎随时影响审批。
2026 年按保政策有何更新？本文全方位拆解按揭保险 15 个常见问题，涵盖最新申请资格、成数上限、保费计算、村屋按保、转按及取消按保（甩按保）回赠详情，助你顺利置业免行冤枉路！
核心摘要：按揭保险快速看
最高成数：1,000 万或以下物业最高可借 90%。
首置优惠：1,500 万或以下物业可豁免首 5% 贷款额的保费。
出租限制：基本必须自住，特定情况（如新生婴儿、失业）可申请豁免。
保费回赠：3 年内取消按保可获最高 40% 保费退回。
按揭保险（MIP）15 个常见问题（FAQ）
1.按揭保险是什么？
答：按揭保险是由香港按证保险有限公司(HKMC)提供的保险产品，置业人士可透过参与按揭保险计划申请7成以上的高成数按揭，贷款额可高达楼价之9成。楼花、现楼、村屋及政府资助房屋均接受申请。申请人需符合按保相关条件要求，并支付按揭保险费。
2.申请按揭保险有何资格要求？
答：自住用途：必须为自住。
固定收入：如申请 8 成以上按揭，必须为固定收入人士。
首置身分：申请时不可持有任何香港住宅物业（针对 8 成以上按揭）。
3. 按揭保险可借成数？贷款上限?
| 按揭保险计划按揭成数 (适用于楼花及现楼) | |
| 楼价 | 按揭成数(高达) |
| $1,000万或以下 | 90% |
| $1,000万以上至$1,125万 | 80至90% (贷款额上限$900万) |
| $1,125万至$1,500万 | 80% |
| $1,500万以上至$1,715万 | 70至80% (贷款额上限$1,200万) |
4.按保的供款占入息比率 (DSR) 如何计算？
答：按保的供款占入息比率(DSR)与一般银行7成按揭的计算方法是一样，申请人的总供款额不得超过总入息的一半，即DSR 50%或以下才通过审批。
5.自雇人士及收入浮动人士是否可申请按保?
答：可以，但按揭成数最高仅为 80%。因为 90% 按揭仅限于有「固定收入」的受薪人士。
6.想将按保物业出租，可以吗？
答：需立即通知银行及按保更改物业用途，一般需要转回银行重新批核高达7成按揭。不过，按保于2024年8月起接纳以下三类情况，可申请豁免按保自住物业要求，而转为出租，分别是︰
- 业主家庭将有新生婴儿或领养儿童，导致住屋要求改变；
- 业主失业，因而需要更具弹性的住屋或财务安排；或
- 业主有其他特别需要出租物业，而本身在相关物业已自住最少12个月。
其次，申请人不能同时拥有其他香港物业，且在豁免期间，申请人及其配偶也不得在港购买其他物业，并承诺以香港为主要居住地，按保才会根据个别情况考虑批准将自住物业出租。
7.已做家人物业担保，购入新物业是否可申请按保?
答：可以。只要能证明新物业是自住，并在计算 DSR 时将担保债务计入，最高可申请 8 成按揭。
8.居屋申请高成数按揭需要透过按保吗？
答：一般未补地价居屋由政府担保，无需按保即可借高达9成(白表)至9成半(绿表)。但若楼龄太大（如 50 年以上）过了政府担保期，则需透过按保申请。
9.村屋可以申请按保吗？有什么限制？
答︰村屋可以申请按保，但限制较一般私楼严格。村屋按保成数最高85%，须为现楼且无转售限制，「袓、堂」物业不适用。按揭年期通常以「55减楼龄」计算，因此高楼龄单位未必能借足30年。最后，银行在审批时一般会安排验楼，以核实单位是否存在僭建或结构改动等违规问题。
按揭保险要求对比：一般私楼 vs 村屋
| 住宅 | 村屋 | |
| 按揭保险成数 | 高达90% | 高达85% |
| 最长供款年期 | 30 年 | 30 年 |
| 楼龄计法 | 普遍 75 或 80 减楼龄 | 普遍 55减楼龄 |
| 验楼 | 随机抽查 | 必须进行，检查僭建及路权 |
| 物业类别限制 | 楼花须属12个月内落成 之项目 | 不接受「袓」、「堂」物业、楼花及有转售限制之村屋 |
10.按保接受转按吗？
11.按揭保险费如何计算？
答：保费根据贷款额、按揭成数、还款年期、支付方式﹑是否属首次置业等不同因素而厘定。一般贷款额及按揭成数愈高，保费愈贵。按揭保费表分为九种类别，详细「按揭保费资料」可参阅香港按揭证券有限公司(HKMC)网址。
https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
12.什么情况下可豁免保费？保费有什么折扣优惠？
答：按保为购入＄1,500万或以下物业的「首置人士」提供首5%按揭成数的保费宽免。假设购买＄1,500万物业，申请75%按揭，由于银行承造70%按揭，按揭保险受保部份不多于5%，因此无需缴付任何保费。
按保公司亦会为一般置业人士提供35%保费折扣优惠，按揭保费表内已列明实际(折扣后)保费，申请人毋须额外计算。
13.保费如何支付？可以加借吗？
答：共两种支持方式可选，分别是「一次付清」和「每年支付」。只有选择「一次付清」才可以加借于贷款内，保费将连同贷款额一同偿还。
14.如何取消按保？
若业主不再需要高成数按揭，可透过三种方式「甩按保」：全数清还按揭贷款、向原贷款银行申请甩按保，或转按至其他银行。
但须注意，若选择原银行申请或转按，银行会重新评估物业价值。若物业估值下跌，导致剩余贷款额高于最新估值的7成，业主须先『补钱』偿还部分本金，使成数降至 7 成或以下，方可成功退保。
15.取消按保可以退保费吗？
选择一次性支付按揭保费的申请人，如若在短时间内决定「甩按保」（例如因物业升值转按或卖楼换楼），是可以透过原贷款银行向按保公司申请退回部分保费的。
退费时间表：
- 1年内：退回保费的 40%
- 2年内：退回保费的 25%
- 3年内：退回保费的 15%
- 3年后：不设退费
