【按揭保费2026】9张保费表点睇？75%按揭免保费、65折及退保攻略

按揭保费是申请高成数按揭时缴付的信贷保障费用，金额按楼价、按揭成数、年期及置业身份计算。首置买家购买1,500万元或以下物业并申请75%按揭，可获保费宽免；一次付清保费可享65折，首3年内转按或清还按揭并符合条件，更可退回部分保费，最终以按保公司审批及最新公布为准。

申请高成数按揭，不但要计算首期及每月供款，亦要预留按揭保险费。香港按揭证券有限公司的按揭保险计划设有9张保费表，适用表格取决于临时买卖合约日期、物业楼价、按揭成数及置业身份。本文按步骤拆解2026年适用的按揭保费表、贷款75%按揭保费宽免、一次付清折扣及首3年退保安排，协助买家快速估算成本及比较方案。

当买家申请高于银行上限 （7成）的高成数按揭时，银行会透过按揭保险计划（MIP，如 HKMC 或 QBE）承保额外信贷风险，借款人则需支付一笔按揭保费。2026 年现行的按揭保费率，主要根据以下 5 项指标计算：

物业成交价：楼价是否超过 $600 万或 $1,500 万等关键分界线

申请按揭成数：70%以上 至 90%或以下

按揭还款年期：最长为 30 年（年期越长，整体保费率相应调整） 

申请人首置身份：申请时名下是否未持有任何香港住宅物业

按揭利率类别：选择浮息（H按/P按）或定息按揭计划

按揭保费表分为九个类别，详细「按揭保费资料」请参阅香港按揭证券有限公司(HKMC)网址。

https://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/1398/Premium%20Rate%20Sheet_Chi_clean_16102024.pdf

• 楼价 ≦ $1,000 万：最高可申请 9 成按揭（限固定受薪 + 首置名下无楼）
• 楼价 $1,000 万 - $1,125 万：最高 8 成至 9 成（贷款额上限 $900 万）
• 楼价 $1,125 万 - $1,500 万：最高 8 成按揭
• 楼价 $1,500 万 - $1,715 万：最高 7 成至 8 成（贷款额上限 $1,200 万）

*重要审批条件：9 成按揭仅限「固定受薪人士」申请；若为自雇、佣金收入或收入波动大者，按保最高一般仅批 8 成。

*以上资料按金管局公布之措施列出，只供参考，一概以最新公布为准，并以银行最终审批作准。

现行HKMC按揭保费架构设有 9 张保费表，买家只需按照以下 3 个步骤即可快速定位：

2024年10月16日是按揭保险计划的重要分界日期。由于当时按揭成数安排有所调整，因此不同签约日期的个案，可能适用不同保费表。

「表1」至「表4」适用于

- 2024年10月16日或之后签订临时买卖合约的物业交易 或

- 部分在2024年10月16日前签订临时买卖合约，并且未成交的楼花物业交易

「表5」至「表9」适用于

- 2024年10月16日前签订临时买卖合约的物业交易

因此，2026年新签临约的买家，一般直接参照「表1」至「表4」即可；如果是较早签约的楼花或其他过渡个案，则需要进一步确认是否仍适用旧有安排的「表5」至「表9」。

「旧按保」适用于楼价$600万或以下物业，可分类别参照保费表1、表2、表5和表6。

「新按保」适用范围伸延至楼价$1,500万至$1,715万或以下物业，可分类别参照保费表3、表4、表7、表8和表9。

首置按揭：楼价600万或以下是表1；楼价1,500万或以下是表3。

非首置按揭：楼价600万或以下是表2；楼价$1,715万以下的物业，不论首置或非首置同样参照表4。

**表5至表9只适用于10月16日之前签订临时买卖合约。

举例一：楼价$400万、首次置业、没其他按揭、申请90%按揭、30年期

适用保费表：保费表1

说明：$400万物业贷款9成属于「旧按保」范围，由于申请人属于首置且未持有其他按揭，故对照保费表 1。

举例二：楼价$500万、首次置业、没其他按揭、申请90%按揭、30年期

适用保费表：保费表3

说明：「旧按保」下$500万物业最高只可做 8 成按揭；若要申请 9 成按揭，便会落入「新按保」范围。首置按揭申请人对照保费表3。

举例三︰楼价$1,600万、已持有一层物业、申请80%按揭、25年期

适用保费表：保费表4

说明：楼价$600万以上属「新按保」范围；由于申请人非首次置业（已持有一层物业），故对照保费表 4。

上述举例全部假设选用一次付清保险费，并仅供参考，一概以香港按揭证券有限公司最新公布为准。

为减轻首次置业人士的负担，按保公司设有保费宽免及折扣机制：

1. 首5%按揭成数保费宽免

按保公司为购入＄1,500万或以下物业的「首置人士」提供首5%按揭成数的保费宽免。由于现行金管局指引下，银行本身已可提供最高7成按揭，若首置买家申请75%按揭，受保部分仅为5%，此情况下完全无需缴付任何按揭保费。

2. 35%保费折扣优惠（即65折）

按保公司亦会为一般置业人士提供35%保费折扣优惠，按揭保费表内已列明实际(折扣后)保费，申请人毋须额外计算。

有两种支付按揭保费的方法，可选择一次付清或每年支付。
「一次付清」 - 可选择把保费加借或不加借于贷款内。若加借，保费可连同贷款金额一同以月供或每两星期供款一拼偿还。三年内退保可退还部分已缴交之按揭保费及享有保费折扣优惠。
「每年支付」 - 保费将每年缴付，没有保费折扣优惠，并不设退保安排。

若当初选择「一次付清」保费，未来因物业升值或还款令按揭余额降至 7 成或以下时，借款人若办理转按或全数清还按揭（俗称「甩保」），可向按保公司申请退还部分已缴保费：

第 1 年内（12 个月内）退保：退回已缴保费的 40%
第 2 年内（13-24 个月）退保：退回已缴保费的 25%
第 3 年内（25-36 个月）退保：退回已缴保费的 15%
第 3 年完结后（第 37 个月起）：不设退保回赠

普遍银行设有罚息期，在罚息期完结前退保或将衍生额外费用。此外，退回之保费是以现金方式支付，不会在贷款额中扣除，宜与银行明确沟通实际退保手续及贷款余额为佳。

9成按揭的初期资金较7成按揭少约$142万。若这笔资金有更佳用途（例如投资回报高于按息、或需要保留现金流应对家庭开支），支付保费换取弹性便具价值。相反，若资金只会闲置于低息存款，直接支付较多首期、避开保费及较高月供，长远总成本较低。

以下以楼价800万元、按息约3.5%及30年还款期，比较9成与7成按揭的首期、贷款额、一次付清按揭保费、初期资金及每月供款。

*例子只用作说明资金差异，实际保费、利率、供款及审批结果会因申请人条件、贷款方案及按保公司最新规定而异。

若保留的142万元资金需要用作家庭应急、营运周转，或有符合个人风险承受能力的其他用途，支付保费换取较高流动性可能较合适；如资金没有明确用途，选择7成按揭则可减少贷款额、按揭保费、每月供款及长期利息。两者应按现金流、风险承受能力及总借贷成本比较，而不应只以预期投资回报作决定。

若申请人不符合传统按揭保险计划的要求，市场上亦有其他一按高成数按揭方案，部分方案可提供最长30年还款期及较具弹性的入息审批。不过，实际按揭成数、息率、费用、提早还款条款及申请资格会因贷款机构及个别个案而异。
成数更高：自雇/非固定收入人士亦可申请最高 9 成按揭。
转按套现弹性：突破传统按保套现受限于 $600 万楼价的限制，转按兼套现成数高达 9 成。
费用机制：采用类似按保的「参与费」模式，亦可选择加借入按揭贷款。

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上述资料根据香港按揭证券有限公司公布列出，仅供参考，一概以最新公布为准。

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