【供楼悭税攻略2023】用尽供楼利息扣税额悭到尽！供楼人士一定要知！
18/05/2023
绿色炸 弹杀到！税务局已在2023年5月2日，合共发出240万份2022/23年度报税表。原来供楼利息都可以扣税，你又知唔知? 中原按揭帮大家整理好关於供楼利息扣税的常见问题，希望帮大家悭税悭到尽！
供楼利息原来可以扣税？
供楼扣税即「居所贷款利息扣除」。纳税人本身持有香港境内物业，而该物业为自住物业，就可以申请将供楼所需要支付的按揭利息用作扣税，扣税上限为每年$10万，扣税年期为20个课税年度，不需要连续申请，纳税人可以自行决定想要申请的年度。「居所贷款利息扣除」只限於住宅物业，写字楼及舖位等物业并不适用於此扣税优惠。
例子：
假设纳税人按揭贷款额为$500万，以现时实际按息3.5%计，每月供款$22,452，当中利息开支约$14,583，首年利息支出达到$173,470，其实早已超过$10万元的扣税额，纳税人申请扣除供楼利息便已可用尽扣税额。
供楼利息扣税常见问题
Q：供楼利息扣税的年期及扣减额是多少?
A：目前居所贷款利息扣税期20年课税年度，最高扣减额为每年$10万。
Q：供楼扣税年期要连续使用吗?
A：不需要。
20个扣税年期可连续或不连续使用，由纳税人自由决定想要申请的年度。
Q：究竟如何使用供楼利息扣税额才可悭到尽？
A：视乎供楼期间之该年利息是否最贴近或用尽10万扣税额上限。当中亦受不同因素影响，包括息率水平及走势、按揭余额及年期、换楼计划、入息状况等。
如果现时能够申请扣税的额度与上限水平相差较大，例如只能申请5万元扣税额，又或打算换楼料供楼利息开支将大升等的情况，则可按个人财务需求及收入，选择是否在该年度申请扣税。
Q：刚上车人士应该现在用? 或者留待稍後用?
A：对於上车人士来说，由於按揭以息随本减方式计算利息，刚开始的数年按揭利息比例较高，可以用足$10万扣税额的机会亦较大。
由於纳税人享有长达20年扣税期，如果希望减轻税务负担，不妨可以先申请有关扣税优惠，说不定供楼利息扣税年期会在届满期後，税务局延长扣除居所贷款利息的年期。
Q：如果扣税年期快将用尽，如何决定是否继续使用余下扣税年期?
A：可按个人财务需求及收入，选择是否继续申请扣税。
举例说，对於一些已接近用毕15个年度扣税额的业主，现时或余下5个年度可供扣税，业主可按实际情况及置业计划决定是否使用扣税额。
假设剩余按揭额$200万、尚余10年还款期及现时实际按息3.5%计，一年按揭利息约$67,290，并未可用尽$10万扣税额。
相对於现时新造按揭平均按揭贷款$480万、按揭期330个月及现时实际按息3.5%计，首年利息支出约$166,314，较贴近用尽$10万扣税额。
Q：多少按揭额才用尽扣税额?
A：以现时市场按息主要为3.5％计，按揭贷款余额约达$290万已可用尽一年$10万利息扣税额。
按揭利息计法是息随本减，供楼初期的利息比例较高，以上例子的第二年利息减少约2%。
因此，业主可从银行月结单查看该年度按息支出是否较贴近或用尽扣税额来决定是否使用优惠。
Q：供楼扣税额是否只限自住物业?有什麽限制呢?
A：是。
使用供楼扣税额的条件是物业必须已是纳税人的主要居所，如果按揭物业属於楼花，并未供入伙居住、又或物业属於工商舖类别，均不可用作扣税。
Q：两夫妇物业可怎样扣税?
A：以单人持有物业，可得到最高扣税额。
在现行印花税措施下，不少夫妇倾向以单人持有物业，因可保留另外一人之首置印花税优惠名额，而单人持有物业亦可让业主自己一人用尽$10万按息扣税额；如果是以联名方式持有物业，不论按揭供款是否只由一人负担，每人可扣除之款额分别只限於$5万。至於两夫妇各自拥有一所物业，却不等於两人皆可使用$10万扣税额，原因是两夫妇被视为只有一个共同住所，故此仍只有其中一个物业之按息可用作扣税。
Q：转按物业的按揭利息可以扣税吗?
A：可以，但只计转按後非套现的按揭利息。
近年流行转按套现或现契物业套现，如果转按後50%贷款额属於主要居所的按揭，其余50%贷款额属於套现出来的资金，以用作投资或其他用途，那麽业主只可计算一半按揭利息作为扣税额。
Q：如果物业以子女名义持用，父母又可否填报该物业之按息作扣税之用？
A：不可以。
对於现时首置业主年轻化，由父母购买单位，子女名义持有物业，按揭供款由父母支付，但「居所贷款利息扣除」的扣税额只供按揭物业业主（子女）申报，故上述例子的父母不可使用有关扣税优惠。
如果您系供紧楼嘅业主，记得填埋供楼利息扣税额。您可以扣到几多税? 您可以睇番自己的银行纪录就最准确啦！
资料来源：政府一站通，一概以有关当局最新公布为准。
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