估价不足可申请上诉？

申请按揭贷款时，银行需要为物业进行估值，物业估值影响实质批出的按揭成数及金额，原因是银行会以成交价与物业估值作比较，以低者为准；若遇上估价不足，按揭成数需以较低的估价作计算基准，实际贷款额因而缩减，买家需补付首期差额方可上会。

 

若银行初步回复估价不足，买家的首要对策是向多间银行查询，银行之间或采用不同估价行，对同一单位的估值或有差别，差幅可达1%至10%或以上不等。然而，对于申请高成数按保（如8成或9成）的买家未必管用，原因是按保申请需要「过两关」，对于物业估值及按揭审批亦需先由银行继而再由按保公司确定。基于按保个案涉及高成数按揭，涉及之信贷风险相对高些，很多时按保作最后把关的审批呎度较银行会审慎一些，当中偶而发生的就是按保对物业的估值低于银行，即使银行到价，最终成数仍必须以按保公司的较低估值为计算基准。

 

物业估值主要以市场成交价作为参考基础，另外亦包括景观、座向、楼层高低、物业质素、物业状况等作为评估因素。面对上述情况，借款人可尝试提出「估价上诉」，但当中需替物业找出应拉高估值的原因，例如从地产代理获得同一屋苑甚至类同座向景观的最新市场成交纪录，显示最新成交价已高于有关物业估值，只是基于最新成交并未完成登记，故未能反映最新市价水平，有关最新纪录或对拉高估价有帮助。

 

一般来说，估价开初不会计及装修作为评估因素，但对于新装修，有时按情况主动提交作为辅助依据亦可对拉高估值带来帮助。 引用一个转按申请真实个案，银行替物业估足价$500万，然而按保公司表示估值仅达$450万，转按申请需以$450万计算8成按揭，贷款额较借款人预期少$40万，令其却步。经过按揭转介公司深入向客户了解，发现客户原来新近花了约$50万为单位重新装修，遂尝试以此据点作为拉高估值的支持，请客户找回装修报价单及内部装修相片，以便向按保公司提出估价上诉。结果按保公司接纳将物业估值拉高至银行估值水平$500万，客户亦因此顺利获批足按揭金额成功转按。

 

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