• 优惠重点：汇丰一手新盘定息按揭优惠延长至9月底，首3年/5年定息低至2.73%（期后P-1.75%），10月起升至2.93%；二手及转按新推2.93%定息。
• 悭息效果：以500万元、30年期计，2.93%定息每月供款约20,892，比H按悭约20,892，比H按悭约868（约4%）。
• 比较重点：定息锁定利率抗波动；H按享减息红利及Mortgage-Link户口；两者罚息期及现金回赠不同。
• 选择建议：重视稳定选定息；预期拆息下跌或资金充裕者选H按；短期转售者H按较灵活。

【2026定息按揭延长】

踏入 9 月，按揭市场迎来重要新动向！汇丰宣布延长一手新盘的定息按揭优惠至 9 月底，首 3 年或 5 年定息维持低至 2.73%（定息期后为 P-1.75%，以 P=5% 计）。有意的买家宜把握最后一个月递交申请，因为第二阶段一手定息利率将调整至 2.93%。

同时，二手物业及转按市场亦迎来好消息。汇丰全新推出首 3 年或 5 年 2.93% 的定息计划，并优化了定息期后的利率条款，可享与现时市场一致的 H 按优惠（低至 H+1.3%，封顶位 P-1.75%）灵活性大增。

注：以上最优惠利率 P 以 5% 计算。

1. 实质节省利息支出：

相比现时市场H按的实际息率3.25%，二手及转按的2.93%定息低了0.32厘，以30年还款期计算，每月供款可减少约4%；若为一手新盘的2.73%定息，息差优势更显著扩大至 0.52 厘，每月供款可节省接近6.5%，悭息效果更为突显。

2. 锁定供款抗波动：

随著最优惠利率（P）减息周期告一段落，加上外围利率走势存在变数，市场 H 按息率已维持在 3.25% 一段时间。选择定息按揭能有效锁定未来数年的利息开支，规避利率波动风险。

3. 市场采用率创新高：

定息按揭的市场关注度持续上升，采用比例已连续 10 个月增长，最新更升至 25% 的八年新高，反映越来越多用家偏好稳健的供款方案。

到底定息按揭是否真的更著数？如何判断自己是否适合转用定息？中原按揭为您整理以下 4 个步骤，助您精明选择最适合自己的上会方案。

在做决定前，必须先搞懂两者的运作原理：

什么是定息按揭（Fixed-rate Mortgage）？
定息按揭的最大特色，是在一段指定时间内（例如首 3 年或 5 年），按揭利率保持固定不变，完全不受外围市场加息或减息影响。直至定息期完结后，利率才会转为浮动。

优点：
o 即时悭息： 若定息率（如 2.73%）低于当前市场按息（3.25%），即时减轻供楼支出。
o 零波动风险： 锁定供楼开支，不用担心突如其来的加息潮。
o 财务预算清晰： 每月供款固定，更容易规划家庭开支。

什么是H按（HIBOR-based Mortgage）？
H按是目前香港市场上最多人选用的浮息按揭。银行以**香港银行同业拆息（HIBOR）**作为基准，再加上一个固定百分比（例如 H+1.3%），并设有封顶上限（例如 P-1.75%）。

优点：
o 享受减息红利： 当 HIBOR 大幅下跌，若 H按实际息率低于封顶位，供楼利息会即时减少。
o 封顶保障： 即使拆息抽升，银行亦会以「封顶利率」计算，锁定利率上限。
o Mortgage-Link 优势： 大部分 H按计划附送高存息户口，可灵活对冲利息支出。

选择按揭不只看面价利率，还要留意定息期后息率、现金回赠、罚息期及高存息户口等隐藏条款。

1. 比较实际按揭息率 (Actual Rate)
在现时市场环境下，定息按揭明显比市场 H按更悭息。
• 定息计划： 首 3 或 5 年利率固定在2.73% (一手) / 2.93% (二手及转按)。
• 市场 H按： 普遍实际按息约 3.25% (以 P-1.75% 封顶计算，P=5%)。
• 差距： 定息比 H按低 0.32%至0.52%。

供楼实例计算：
以二手物业，贷款额 HK$500万、30年期计算：
• 定息按揭： 每月供款约 $20,892
• H按计划： 每月供款约 $21,760
• 结果： 定息每月比 H按 悭 $868，供款支出节省约 4%！
(注：除非 1 个月拆息跌至 1.63 厘或更低水平，否则定息利率目前仍具优势。)

2. 留意定息期后的按揭利率

如果固定期结束后的利率偏高，便可能抵消前期的悭息效果。

目前一手新盘的定息计划，在定息期过后按息为 P-1.75%（P=5%）；这与现时市场 H按的封顶息水平一致。值得注意的是，如当刻拆息处于较低水平，H按实际利率低于封顶息率，那么 H按将显现较大有优势。

而二手及转按的定息计划，固定期后则以 H+1.3% 计算，并设有 P-1.75% 的封顶利率，条款与现时市场上的H按完全一致，能衔接市场的主流 H 按水平。

3. 现金回赠与罚息期
• 现金回赠：现时银行为定息计划与H按提供的现金回赠略有不同，定息计划的回赠率有机会较H按低约0.1%。不过，两个计划均同样适用绿色按揭奖赏。
• 罚息期 (Penalty Period)： 这是贷款的「绑约期」。若您打算短期换楼或转按，需特别留意。
o H按：一般为 2 年。
o 定息按揭：3年期计划罚息 2 年；5年期计划罚息 3 年。

4. 高存息户口 (Mortgage-Link)
这是 H按的一大强项。H按通常附带 Mortgage-Link 户口，存款利率与供楼利率挂钩。定息按揭则通常未提供此配套，这对于手头有大量流动现金的业主来说，是一个重要的考虑因素。

注：上述以贷款额 500 万元、还款期 30 年，以及最优惠利率（P）为 5% 计算。

了解数据后，便要评估自己的财务性格。中原按揭专业顾问建议您根据以下三个情境对号入座：

情境一：重视稳定、怕加息、预期利率平稳
>>> 定息按揭 可能更适合您。
原因： 您可以在3至5年内锁定低息利率，即时减低供楼压力。定息期内支出完全可控，期满后再视乎市场环境决定是否转按。

情境二：预期利率短期大跌、手持大量现金
>>> H按 可能更适合您。
原因： 若您预期HIBOR会在短期内大幅下行，H按有机会在未来低于2.73%或2.93%。此外，若您有大笔资金，H按的高息户口 (Mortgage-Link) 能帮您抵消高昂利息，实际支出可能比定息更低。

情境三：计划短期转售物业
>>> 两者皆可，视乎预计何时沽出离场。

• 若预计于2 年内（罚息期内）沽出：H 按较具优势。大部分 H 按首年罚息约为贷款额之2%、次年为1%；而以三年期定息计划来说，在首两年提早还款，罚息通常均为贷款额之2%，兼需退还现金回赠。因此，H 按的提早还款成本相对较低。
• 若预计于 2 年后（过罚息期后）沽出：定息按揭更为吸引。持有物业的首两年期间，定息计划（2.73% 或 2.93%）能锁定较低利率，利息开支明显低于现时 H 按（约 3.25%）；待 2 年罚息期过后卖楼成交，既能省下利息，又无需负担罚息。

因此，有意短期转售的业主可根据自身的持有期策略，弹性选择最合适的方案。

总结来说，定息按揭在现时息口环境下，提供了确切的「悭息」保证；而 H按则提供了未来的「减息」潜力及高息户口优势。

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💡 特别提醒： 一手定息按揭优惠申请期只到 9月底，额度有限，有兴趣的业主请尽快行动，以免错过2.73% 定按计划的「尾班车」的上车机会！

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