按息周期或快上快落 定按誘因未見大增
05/08/2022
今年本港開始進入加息周期，鎖定息率的定按計劃會否受人關注? 現時市場上已有恆常化的定息按揭供用家選擇，定息期設有10年、15年及20年，6月份申請定按之定息率分別為2.7%(10年定息期)、2.85%(15年定息期)及3%(20年定息期)。
定按計劃的推出，主要為置業人士提供一個多元化及額外的選擇，計劃的優點是長達10年至20年定息期內之每月供款額固定不變，用家免受利率波動之風險，方便預算，適合希望供款穩定的長線用家。但若果借款人一心只為着慳息，則定按計劃卻未必一定合適。傳統定按計劃之息率一般高於市場按息水平，等如用家以支付較高之按息換取定息期的保障。現時十年定息期的按息是2.7%，高於現時市場按息約2%，當未來按息升至超於2.7%，定按用家當刻會感覺慳了利息；但事實上，對於一個十年定息率2.7%的計劃，應理解為若果十年間市場浮息按揭平均高於2.7%，定按相對浮息按揭就是慳了利息，然而很多時息率有升跌周期，十年息率趨勢難於估計，過去十年的平均按息為1.95%，十年前相信未可預知。
再者，今年美國礙於應對高通脹問題而提速及大手加息，但估計息率於明年已可見頂，若果通脹受控但經濟受打擊，不排除息率出現快上快落之周期。如此說來，十年期內之息率或已出現無法預準的變化，故此，若慳息是首要考慮，定息並非就是首選。
在定按及浮息按揭之間作選擇，除了按息，亦可連同其他優惠一併比較。現時主導市場的浮息按揭是H按(拆息按揭)，銀行一般可提供現金回贈高達貸款額之1.4%至1.65%，並可提供按揭存款相連戶口，定息按揭卻沒有上述兩項優惠。目前H按之罰息期一般為兩年，較定按之三年罰息期較具彈性，以銀行向H按客戶提供貸款額之1.5%現金回贈為例，假設這兩年H按息平均為2.5%，計及現金回贈抵銷按息支出後，這兩年之淨按息便降至約1.75%，還未計及將積蓄及備用資金存入按揭存款相連戶口，以高存息收入抵銷按息支出的效果，善用按揭存款相連戶口在加息周期可達致很好的慳息作用。
基於H按仍有較多慳息優勢，封頂息率亦與市場P按息一致，只要銀行繼續維持現有H按計劃不變，按揭用家仍普遍會以H按為首選。
上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
