在加息期如何慳息？（四）轉走發展商一按避免雙重加息風險
16/06/2022
對於採用發展商高成數按揭的新盤買家，需特別留意在加息期或出現雙重加息風險，原因是是發展商按揭大多提供首兩年或首三年之低息優惠，初期較多是接近市場按息水平，約介乎1.5厘至2.5厘為主，但低息蜜月期後，第三年或第四年起之息率將跳升至P-1%至P+1%，即現為4厘至6厘，若未來P上調，息率還會進一步上升，故此這類按揭用家宜及早在瞭解轉用銀行低息按揭的可行性，以免承受息率跳升及加息期息率上升的雙重風險。
由發展商高成數一按轉按至銀行，意味需由8成按揭降至6成或5成按揭，除非樓價已錄得一定升幅，否則業主需補回幾成首期差額才可轉按至銀行。不過，隨着「財爺 PLAN」已於今年2月推出，按保計劃之樓價上限已提高至$1,920萬，而轉按之按揭成數最高可達8成，業主可有較大機會透過按保轉走發展商按揭，不妨先替自己的按揭物業安排估值以瞭解轉按貸款金額上限。
以一個案為例，買家於三年多前以$1,300萬元買入一個新盤單位，選用了發展商8成一按上會，首三年按息 2%，現時期滿按息跳升至P即5%，每月供款由$44,081 急增至 $58,500，希望透過按保轉按至銀行。有關單位現時估值為$1,350萬，業主之按揭餘額為$923萬，若轉按至銀行申請按揭，按保放寬前的按揭成數限於5成，需補回首期差額約$248萬，難度甚高，現則可透過「財爺 PLAN」申請轉按，貸款上限高達$960萬，故此業主可透過按保借足$923萬按揭餘額，完全無需補付首期差額，按揭成數由50%提高至68%。轉按後，業主現時之供樓利息由P利率（現為5%）降至全期H+1.3%（現約1.56%），每月供款由$58,500大幅減至$42,166，利息大減69%，供樓擔子得以大大減輕。需留意，樓價600萬元以上的按保計劃僅適用於不涉及套現性質之轉按申請，故此實際貸款金額不可多於現有按揭餘額。
上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
