2021按市及按息回顧與2022前瞻

16/12/2021
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聯儲局點陣圖預期美明年加息3次
若銀行結餘維持充裕 本港HIBOR未必跟足美息升幅
料明年HIBOR由「超低水平」上調至「低水平」 2022按息主要處2厘以下
低息環境歷史性延續14年
 
2022年經濟復甦面持續擴大 新取用按揭額料破4,000億元再創新高
 
     2022年將至,中原按揭今日發表名為「2021按市及按息回顧與2022前瞻」的報告。
 
     中原按揭董事總經理王美鳳在報告內指出,2021年隨著疫苖登場及本港疫情受控,本港經濟已重拾動力,今年樓巿及按巿表現理想。展望2022年,巿場預期美國年內加息3次,王美鳳預期,若本港銀行結餘維持充裕,HIBOR未必跟足美息升幅,明年本港按息仍主要處2厘以下水平,低息環境歷史性延續14年,置業人士仍繼續受惠於低息環境,相信明年在經濟復甦面持續擴大及通關因素帶動下,利好樓巿及按巿,按揭額將繼續出現正增長,預期2022年新取用按揭貸額將突破4,000億元,再創歷史新高。
 
 
美議息結果評析:加速減慢買債對港未直接構成影響
 
     美國聯儲局凌晨宣布2021年內第8次議息後結果,宣布聯邦基金利率維持在0%至0.25%區間不變,亦是自2020年3月16日後,連續14次議息會議維持接近零息水平。美聯儲局亦公佈提速收水步伐,買債規模由原來每月減少150億美元,調整至每月減少300億美元,預計縮減買債計劃由原定明年中提前至3月中結束。中原按揭董事總經理王美鳳表示,美聯儲局維持利率不變及提速減慢買債已屬巿場預期之內,美國復甦勢頭維持強勁,近兩月通脹率均破6%高水平,加上當地市場資金已水浸至供應過剩,美國加速收水步伐已獲市場共識及屬於合理做法。即使美國加快減少放水規模,當地疫後寬鬆貨幣政策下之資產負債表規模已擴張至逾8萬億美元,較疫前增加逾倍,當地市場資金仍然相當充裕,加上美國並未縮表,料減少放水規模對香港不直接構成影響,過往美國減慢買債未有影響本港走資*(詳情可見以下回顧)。在港美息差未有大幅拉闊前,本港資金流向較受投資環境及港元需求影響。
 
     回顧對上一次美國收水歷程:由2014年1月開始減慢買債歷時9個月後,至同年10月結束停止買債計劃,收水影響未有即時傳導本港。當年受「滬港通」開通等因素帶動,資金流入本港,年內本港銀行體系結餘不減反增,由2014年初約1,638億元逐步增至2015年第4季高達4,260億元,期間港元拆息維持平穩處低水平。而美國待14個月後(即2015年12月)才象徵式啟動加息。
 
 
本港息口走勢
 
     回顧: 2021按息十年來新低 超低息樓按水平重現 王美鳳回顧2021年按息,今年1至9月份銀行體系結餘延續去年由10月起創下歷史新高達4,575億元水平,在高度充裕資金環境下,今年港元拆息HIBOR持續處於「超低」水平,自4月20日起至11月26日期間絕大部分時間1個月拆息處於0.1厘以下的超低息水平,當中9月及10月份平均1個月拆息跌至0.06%創過去11年新低水平,以巿場H按低至H+1.3%計,今年實際按息回落至1.36%之過去十年新低水平,令今年超低息樓按水平重現,成今年支持樓市的其中一個重要因素。
 
 
2022料美加息不多於3次共0.75厘 港P未有需要上調
 
     反映美國聯儲局官員預測未來利率的點陣圖顯示,預期明年加息3次,加幅共0.75厘。王美鳳指出,預期美國明年結束買債計劃後,開展貨幣正常化仍會溫和進行,預料明年美國聯邦基金利率仍處於1%以下水平,加幅不多於0.75厘,而本港最優惠利率(港P)未需要跟隨上升。
 
     王美鳳解釋,美國在過往減息周期對比港息「減突」較大幅度,在對上一次減息周期,港P在2019年僅減0.125厘便返回歷史低水平,然而美國為應對疫情於2020年再突減息1.5厘,香港沒有跟隨,故此即使美息明年加0.75厘,港P未有需要上調;在過往加息周期,港P於美息升至2%或以上水平才開始上調。
 
H按比例達97.6% 拆息調整主導本港按息變化 HIBOR未必跟足美息升幅 料2022按息仍處2厘以下水平
 
     王美鳳指出,現時拆息HIBOR樓按計劃主導市場,市場比例達97.6%,故此HIBOR調整將主導本地按息變化,過往港元拆息早於港P上調,拆息主要受美息、銀行結餘充裕程度、本港投資環境、資金流向、港元需求等因素影響。現時本港銀行結餘仍然高度充裕達3,825億水平,若美息明年上升,港元拆息在資金充裕環境下未必跟足美息加幅,跟隨息率上調的速度亦較慢。
 
     王美鳳續指,在對上一次加息周期,當本港銀行體系結餘仍達千億以上水平,港元拆息大致上未有跟足美息加幅,例如2017年屬於美國加息周期,年內美息上升3次共0.75%,當年本港銀行結餘介乎近1,800億至2,600億水平,與樓按相關的1個月港元拆息平均0.56%,1個月美元拆息則平均為1.11%,港元拆息明顯低於美息,亦未有跟足美息加幅。故此美息上升對港元拆息影響視乎本地資金水平及流向變速(當中亦受金管局增發外匯基金票據次數及量數影響,因有抽走市場資金作用),本港投資環境仍然吸引資金,預期明年本港銀行體系結餘仍然充裕,故明年港元拆息未必跟足美息加幅,拆息或由「超低水平」微調至「低水平」;拆息仍然低企下,相信明年H按仍然主導市場,料2022年按息仍主要處2厘以下水平,低息環境持續,故本港將歷史性出現14年低息環境。
 
料2022年H按息仍主要處2厘以下 H按繼續主導巿場
 
     王美鳳指出,今年H按與P按之息差持續達1厘以上,2021年市場H按息平均1.4%,而P按息則持續於2.5%水平,H按慳息優勢明顯,故2021年H按選用比例持續於95%以上並持續攀升。今年拆息現跌勢,1個月拆息於年內較長時間跌至0.1%以下水平,9月及10月份平均1個月拆息更跌至0.06%,創11年半新低,令期內市場H按息低至1.36%十年來低水平,H按/P按息差進一步拉闊,造就H按吸引力續增,推動2021年10月份H按選用比例升至97.6%創歷史新高。
 
     王美鳳預期,即使明年港元拆息有機會輕微回升,預料H按息仍會主要處於2厘以下水平,故此H按對比P按維持2.5厘仍具較大吸引力,料2022年本港繼續以H按為主流按揭計劃。
 
 
2021疫情後復甦年 新取用按揭額料增3成達3,870億 創歷史新高 料2022年新取用按揭額再錄正增長 新取用按揭額料破4,000億再創新高
 
     王美鳳指出,2021年疫情受控,樓市購買力得以全面釋放,加上發展商積極推售新盤,按息亦處十年新低水平,銀行叙造樓按信心全面恢復,促使今年一二手交投均明顯增加,同步亦推動樓按市場造好,根據金管局今年首10個月統計數字,按揭申請宗數平均每月達14,508宗,較去年平均11,703宗明顯上升,反映按揭市道活躍。今年首10個月新取用按揭金額達3,298億元,較去年同期增加35%,創有記錄的首10個月新高,宗數達69,288宗,較去年同期增加24%。王美鳳預期,2021全年新取用按揭額按年增30%達3,870億元,數字將創歷史新高,而全年新取用按揭達81,000宗,按年增21%。
 
     王美鳳指出,展望2022年本港經濟復甦面將持續擴大,加上中港通關規模料將逐步擴大,將推動樓市購買力進一步上升,樓市向好繼續帶動按市看俏,加上低息環境延續,銀行樓按取態維持正面積極,預期明年按揭金額繼續出現正增長,2022年新取用按揭額料破4,000億元水平,再創歷史新高。
 
 
2021首10個月新批轉按金額升近60%跑贏大巿 料全年新批轉按金額重上千億水平 2022年轉按市道平穩發展
 
     王美鳳表示,今年首 10 個月新批轉按金額達854億元,較去年同期升59.2%,表現跑贏大巿,增幅明顯大於新批一手物業按揭(+24.6%)及新批二手物業按揭(+43.1%),表現跑贏大巿。首10個月計,今年新批轉按宗數每月平均達2,028宗,較去年平均1,481宗明顯反彈。
 
     今年轉按增幅突出,主因是今年按息持續處於超低水平,銀行亦恢復對於轉按積極性,逐步優化轉按息率及優惠至貼近新按水平,推動轉按及低息轉按套現申請個案明顯增加。
 
     王美鳳預期今年新批轉按金額將可重上千億水平,按年大增逾6成。展望2022年轉按市道,經過今年低基數效應推動新批轉按明顯反彈後,2022年轉按市場將趨向維持平穩發展,雖然明年按息有機會稍為上升,但低息環境持續,仍利好吸引轉按及物業套現個案。
 
2021年10月平均按揭年期27.8年創紀錄最長年期 平均按揭年期料持續徘徊長達28年水平
 
     王美鳳指出,根據金管局的住宅按揭數字,2021年10月份銀行批出之平均按揭年期已約近28年(27.8年),創下紀錄以來最長年期。事實上,按揭年期在近20年呈現延長趨勢,20年前平均按揭年期是18年,10年前延至23.7年,再逐步增加至27.8年,反映選用較長按揭年期的用家及佔比持續增加;相信主因是,樓價持續高企,工資加幅追不上樓價升幅的情況下,借款人藉着延長供款期降低每月供樓金額,以便較易通過按揭審批之供款壓力測試,另一方面亦可減輕供樓負擔。
 
     王美鳳續指,按揭年期上限為30年,故按揭年期不會延長至超於30年。明年樓市穩步發展下,樓價向升機會較高,預期2022年平均按揭年期持續徘徊長達28年水平。
 
工資追不上樓價升幅 2021儘管按息跌 置業負擔數字仍高 自置居所比率仍低 建議政府放寬首置自用物業按揭成數至7成 並適度放寬壓力測試
 
     王美鳳指出,根據今年第三季政府經濟報告,反映大眾置業購買力的置業負擔數字今年仍處於75%高水平(屬97年後約近最高水平),今年按息下跌,實際供樓負擔減輕,但置業購買力數字沒有下跌,反映在樓價仍然向升的情況下置業困難仍大。近十年樓價上升一倍,但十年來家庭月入中位數升幅僅達30%,反映工資上升速度遠追不及樓價升幅,置業能力降低。縱然政府於2019年10月起已放寬按保計劃助市民上車,但根據政府統計數字,自置居所比率仍然由去年約51%跌至今年約50%。
 
     基於置業困難度仍大,加上預期此情況在短期內難以扭轉,王美鳳建議政府可考慮放寬樓按措施的可行性,為自用物業的上車及換樓用家適度放寬以下樓按措施,讓有需要置業的市民降低置業門檻,提高自置居所比率及社會流動。
 
中原按揭建議
 放寬自用物業的按揭成數至7成 (適用於上車或換樓首套房及非套現轉按)
 研究放寬自用物業的按揭壓力測試 (適用於上車或換樓首套房及非套現轉按)
 
 
放寬按保助入市 樓市旺勢下 2021按保數字創紀錄新高
 
     自2019年10月政府放寬按揭保險,釋放潛在準買家置業需求,按保使用率明顯上升,反映放寬按保有效幫助市民上車。王美鳳指出,今年隨着樓市交投彈升,2021年透過按保成功入巿人士繼續明顯增加,根據香港按證保險數字,今年首10個月新取用按保金額增加38.4%至1,102億,宗數增31.9%達19,935宗,宗數及金額同樣創有記錄以來的同期新高,並已超越2020年全年數字。
 
     王美鳳預期,今年新取用按保金額已破千億將約達1,270億元,按年增約3成,全年新取用按保宗數將破2萬宗約達23,000宗,按年增約24%,金額及宗數同創紀錄新高。

 

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