首期多少影響「供平過租」 多角度比較供樓租樓

隨着本港展開減息周期，加上樓價與租金走勢背馳，漸多人注意到物業市場「供平過租」的情況趨增。「供平過租」、「租平過供」泛指用家在選擇置業供樓或租樓決定之比較，「供平過租」照字面意思指供樓金額平過租金，根據過往紀錄，較普遍和持續性出現「供平過租」的時段均在減息期出現。

以樓價$600萬作為例子，引用現時減息後市場主要按息3.875%、平均按揭成數6成、30年還款期及平均租金回報率3.5%計算，月供$16,929對比月租$17,500，即每月租金高於按揭供款，反映市場上「供平過租」的個案在本港啟動減息後增加。主因是近年樓價下跌、租金呈反向上升，去年至今樓價累跌逾15%，租金卻上升15%，促使在減息初期，按息未至於明顯下跌便開始出現「供平過租」。

然而，上述乃計算上的參考數字，影響因素主要包括樓價與租金走勢、按息水平及走勢、選擇的按揭成數及還款期等。心水清的人會明白，供樓金額是隨着業主付多少首期、選用之按揭成數及還款期而出現多與少之變化，例如若不是以市場平均6成按揭計算，而是以用家選用9成按保計算，貸款額增大自然亦令供樓金額增加，對比租金亦不會出現上述「供平過租」的效果了。

又試試以上述例子但改以現時一般銀行樓按上限7成按揭計算，月供增至$19,750，高於月租$17,500；然而，所謂「供平過租」或「租平過供」只是按一個假設基準去計算作對比，只是以一個簡單的平面角度作比較，但供樓與租樓從來不應只簡單比較每月供款和租金，而是需作全盤考慮包括首期及開支的比較及預算、還款及持貨能力、對後市的看法、長短線換樓計劃，以及流動資金與資產價值等。

租金屬於純支出，而在置業上會的供樓金額中，一部份是利息支出，另一部份則屬於本金。同樣以$600萬單位為例，前文提及承造7成按揭，30年還款期，以現時按息3.875%計，月供$19,750，而此單位之月租為$17,500，單看月供貴過月租；但在每月供樓金額中，利息支出實質是$13,563，餘下約$6,187屬本金。若純以支出作比較，上述單位現時按息支出低於租金約22%，這是以另一角度去看「供平過租」。當然，置業人士需要準備首期，亦需負擔厘印費，按月除了供樓，亦有恆常開支如差餉、地租(部份物業無需地租)及管理費等。故此，供樓與租樓的決定不宜只就月供和月租金額作比較。

從上述例子，按息降至低於3厘將出現月供低於月租，而事實上，過往當按息處於3厘以下水平，市場上亦較普遍出現「供平過租」個案，但若然租金繼續上升，「供平過租」情況亦會加快出現。然而，若將按揭成數調整至6成，即是以市場平均數字計算，現時按息水平3.875%下之月供已低於平均月租。本港已進入減息周期，當未來按息進一步下降「供平過租」的情況將會更顯著。

以上提及若以7成按揭計，平均數字上並未出現「供平過租」，但留意，市場上不同區域或新舊屋苑單位的租務情況有所不同，對於租金上升速度較快之單位，租金回報率高於一般水平的單位，其實已現「供平過租」；例如是租務暢旺、交通方便、或鄰近核心寫字樓或大學區域的樓盤，又或者樓價走勢比市場更明顯追不上租金升幅的單位。舉例，根據最近數字，九龍灣得寶花園的平均租金回報率達4.9%，高於平均之3.5%，以一個約265呎單位為例，叫價及物業估值約$320萬，以7成按揭及30年還款期計，月供$10,533明顯低於 月租約$13,000，而供款中$7,233屬於利息支出，對比月租支出差幅更大。

買樓一直是很多人的目標，不少人均希望擁有自己的安樂窩，入市後單位可作居住用途，亦附有投資價值，當樓價向上，業主便可坐享財富升值，又或可透過物業升值而獲得更充裕的首期更換面積大些或較理想的單位；但當然，業主亦需承擔樓價一旦下跌的風險，又或者需有持貨能力或承受樓價波幅的準備。

至於租樓的好處是所需成本少，無需籌措首期及厘印費，只需預備按金及支付每月租金，租金一般已包括管理費、差餉、地租。換言之，租客可保留更充裕的流動資金實現其他計劃，亦無需承擔樓價下跌的風險，租約期滿可因應需要(例如工作或子女上學地點的變動)選擇搬遷。不過，租住單位雖則彈性較大，但卻沒有長遠定居的保證，業主或年年加租，又或基於自用或其他原因於完約後收回單位。租客亦不能按自己喜歡的風格隨意裝修單位，而不少人不喜歡租樓的原因是，租金純屬支出，不能如買樓般可累積資產財富。租客租樓十年廿年就只是淨付租金，但業主供樓猶如儲蓄，供滿層樓擁有全部業權，可將單位留給後人。

 

上文轉載自置業家居專欄

中原按揭董事總經理王美鳳

 

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