認識普及的「All monies」按揭契 對你有何影響?

樓宇按揭屬於有抵押貸款，銀行向借款人提供物業貸款，當中以借款人的物業作為抵押品。儘管按揭借款人向銀行借取的是一筆固定金額，例如樓價$800萬獲批7成按揭，按揭金額為$560萬，但一般情況下，銀行安排與借款人簽訂的按揭契當中，卻並非屬於一個固定金額的契約，而是列明以「All monies」(又或All moneys) 形式，是什麼意思呢?

「All monies」字面是所有金額，實質是指有關按揭物業屬於借款人在該銀行「所有債務貸款額」的抵押品，即是說，有關按揭物業不單只限於作為按揭貸款的抵押品，若果借款人在該銀行尚有其他貸款例如是私人貸款、汽車貸款、信用卡欠款、或其他類別貸款，有關按揭物業亦可作為這些貸款金額的抵押品。換句話說，「All monies」形式之按揭能讓銀行對於借款人在該行的債務有更大的保障。

除了對銀行的保障，按揭契約以「All monies」形式進行亦為借款人增加彈性。持有物業資產具變現功能，傳統上買入物業作為資產可作儲蓄及投資，基於物業屬於有實質住房功能的資產，可自住可出租，亦可在需要時將磚頭作為抵押品套現資金，市況向好時亦有資產升值及抗通脹之優勢，「All monies」形式的按揭契約正正是方便業主在需要時可向按揭銀行申請加按套現金額，獲批後無需再進行律師樓造契手續，只需由銀行簡單簽訂有關加按貸款協議。

按揭貸款普遍屬於「All monies」形式，這不只是按揭申請人需要認識及注意的一點，準備入市的買家亦需留意這一點有可能延伸之風險。一般而言，買方在購入物業及簽訂臨時買賣合約的同時需支付訂金，細訂連大訂一般為樓價之10%，對於二手物業買賣，凡物業尚有按揭未還清，一般會建議將訂金先託管在賣方律師樓，而不是在簽約時立刻將訂金交予業主，作用主要是保障買方，避免業主基於負資產又或負債問題在交易完成前挾訂逃走之潛在風險。加上偶有出現假冒業主事件，先託管訂金亦方便買方律師樓按文件核實業主身份。

二手物業的臨時買賣合約很普遍列有託管訂金的條款，當中列明發放訂金予業主之條件，一般是當賣方能証明樓價尾數足夠清還物業現存之按揭貸款及法定押記，便可將訂金發放予業主。然而，如何辨識樓價尾數足夠清還物業現存之按揭貸款及法定押記? 一般來說，律師樓會依據合約條款向銀行查詢有關贖回按揭物業的尚欠款項，銀行亦會因應有關查詢而回覆金額，例如物業成交價$800萬，扣除買賣訂金共一成$80萬後，樓價尾數是$720萬，銀行覆函表示贖回按揭物業的尚欠金額是$500萬，律師樓便基於符合放訂條件而同意賣方律師將訂金發放予業主。

要留意的是，正如上述提及按揭貸款屬「All monies」形式，若借款人在該銀行尚有其他類別貸款，有關按揭物業亦可同時作為相關貸款金額的抵押品。換句話說，若借款人在該銀行尚有其他債務，銀行回覆贖回按揭物業的尚欠金額可能不只$500萬，單單償還按揭欠款亦非必然等於已清繳可贖樓的債務，若然律師樓已獲悉樓價尾數未足夠清還有關按揭物業涉及之欠款，便不會將訂金發放予業主。但吊詭的是，銀行雖然有權將按揭物業作為借款人在該行所有債務欠款的抵押品，實際上卻不一定會執行這項權利，大部份銀行是視乎借款人的還款紀錄有否變差而決定是否引用這項權利，原因是，若果借款人已有拖欠情況，銀行基於壞帳風險已增加，故或會引用這項權利要求借款人同步清還按揭欠款及在該行所有債務方可贖回物業，銀行方會放契。

在不常見但有能的情況下，若果剛巧在律師樓放訂予業主後，銀行卻在期間亦基於借款人有拖欠情況而決定行使「All monies」權利要求業主需清還所有債務方可贖回物業及放契，而涉及之債務金額又是較大的話，買方的風險便突然增加。更甚的是，若然不幸地業主的財務狀況已不濟，無法償還該銀行之所有債務，銀行因而未能放契導致交易告吹；這情況下買方當然是追索訂金及涉及之賠償，但萬一業主已申請破產，買方最終可能需按程序費時追索又或甚至未能討回訂金而遭受損失。

上述可見業主有「All monies」按揭在身對於買方可能涉及之風險，若要增加保障，買家可向業主要求將所有訂金託管至完成交易，而不是在交易期內因應樓價尾數足以支付銀行回覆的現存按揭欠款便放訂；但當然，這方面需要業主同意方可成事，始終合約需由雙方同意協訂，而上述亦屬於不常發生之情況，買方可因應實際情況衡量。

上文轉載自HKET地產站專欄

中原按揭董事總經理王美鳳

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