談轉按 - 超低息環境造就轉按套現增加

09/08/2021
標籤: 按揭澄語
   去年轉按登記量大減逾五成,反映轉按市場大幅萎縮,主因是去年銀行曾上調樓按息率,並將轉按現金回贈大幅削減,導致轉按誘因大減。今年第二季新批轉按宗數明顯增加約31%,6月份新批轉按宗數亦為2019年10月後新高數字。事實上,今年尤其第二季起銀行對於轉按的積極性漸漸回升,逐步增加轉按優惠,轉按息率及條款已較去年吸引;然而,現時之轉按息率約介乎H+1.3%至H+1.5%,按揭計劃之罰息期以兩年為主,而兩年前之按息較主要低至H+1.23%,低於現有按息,照道理看,純基於轉換銀行計劃而慳息的誘因仍然不大,那麼,近期推動轉按需求增加的原因為何呢?
 
   今年延續去年的拆息跌勢,自4月起至今與樓按相關的1個月拆息跌至低於0.1%,今年5至7月份之1個月拆息平均僅0.08%至0.09%,7月份1個月拆息更曾跌至0.073%十一年新低水平,導致H按實際息率出現跌幅,加上銀行增加轉按優惠並下調息率,令轉按實際息率由去年高位曾達2.5厘降為現時部份低至1.37厘,造就了超低借貸成本轉按套現的誘因增加。
 

   現時以磚頭套取流動資金的成本相當低廉,息率低於私人貸款,並可因應物業水位套取較大金額。轉按可套取之金額以樓價估值根據按揭成數上限計算,即高達估值5至6成,再減去按揭餘額以計算可套取之流動資金。由於物業價值動輒幾百萬或以上,若有足夠水位,透過物業可套取的貸款額可以是相當充裕。例如一個估值800萬元之單位,業主剩餘按揭額100萬元,以6成上限480萬元計,扣除按揭餘額後,業主可透過轉按套現之金額高達380萬元。以轉按方式申請套現亦可獲銀行提供現金回贈,一般可用作抵銷律師費,餘額則可抵銷部份利息開支。

 

   業主或透過持有之物業以超低息成本套取資金尋求高回報,又或作資金運用於不同用途。根據中原按揭客戶個案,近期轉按申請當中,物業套現類別佔頗大比例,相信這是推動近月轉按量增加之較大原因。下期再談及近期轉按量增加的其他因素。

 

上文轉載自經濟日報地產站專欄

中原按揭董事總經理王美鳳

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