談轉按 - 超低息環境造就轉按套現增加
09/08/2021
去年轉按登記量大減逾五成，反映轉按市場大幅萎縮，主因是去年銀行曾上調樓按息率，並將轉按現金回贈大幅削減，導致轉按誘因大減。今年第二季新批轉按宗數明顯增加約31%，6月份新批轉按宗數亦為2019年10月後新高數字。事實上，今年尤其第二季起銀行對於轉按的積極性漸漸回升，逐步增加轉按優惠，轉按息率及條款已較去年吸引；然而，現時之轉按息率約介乎H+1.3%至H+1.5%，按揭計劃之罰息期以兩年為主，而兩年前之按息較主要低至H+1.23%，低於現有按息，照道理看，純基於轉換銀行計劃而慳息的誘因仍然不大，那麼，近期推動轉按需求增加的原因為何呢?
今年延續去年的拆息跌勢，自4月起至今與樓按相關的1個月拆息跌至低於0.1%，今年5至7月份之1個月拆息平均僅0.08%至0.09%，7月份1個月拆息更曾跌至0.073%十一年新低水平，導致H按實際息率出現跌幅，加上銀行增加轉按優惠並下調息率，令轉按實際息率由去年高位曾達2.5厘降為現時部份低至1.37厘，造就了超低借貸成本轉按套現的誘因增加。
現時以磚頭套取流動資金的成本相當低廉，息率低於私人貸款，並可因應物業水位套取較大金額。轉按可套取之金額以樓價估值根據按揭成數上限計算，即高達估值5至6成，再減去按揭餘額以計算可套取之流動資金。由於物業價值動輒幾百萬或以上，若有足夠水位，透過物業可套取的貸款額可以是相當充裕。例如一個估值800萬元之單位，業主剩餘按揭額100萬元，以6成上限480萬元計，扣除按揭餘額後，業主可透過轉按套現之金額高達380萬元。以轉按方式申請套現亦可獲銀行提供現金回贈，一般可用作抵銷律師費，餘額則可抵銷部份利息開支。
業主或透過持有之物業以超低息成本套取資金尋求高回報，又或作資金運用於不同用途。根據中原按揭客戶個案，近期轉按申請當中，物業套現類別佔頗大比例，相信這是推動近月轉按量增加之較大原因。下期再談及近期轉按量增加的其他因素。
中原按揭董事總經理王美鳳
