用新按保換樓有無易咗? 以例子三方面解說

21/03/2022
標籤: 按揭澄語

 上期提及新按保財爺PLAN幫助用家實現換樓大計,究竟現時用家換樓是否較之前容易? 筆者嘗試以一個例子從以下幾方面作比較:

 

第一,首期方面 - 換樓家庭現居於一個約450呎單位,剛以成交價$850萬售出,扣除按揭餘額$425萬,賣出單位可套取資金約$425萬。現希望用財爺PLAN由兩房單位更換至一個600多呎之三房單位,樓價為$1,350萬。以換樓家庭買入之單位屬於首套房按揭計算,財爺PLAN推出前,對於上述單位,按揭成數最高僅達50%,基本首期需為$675萬,由於首期不足已是最大阻力,故此即使換樓家庭有實際需要,但仍未有落實構思更換單位。而現時,透過財爺PLAN之按揭額可高達$960萬,按揭成數升至71%,首期低至$390萬,首期大減$285萬。故此,現時換樓家庭可透過新按保實現換樓大計,再以積蓄支付有關厘印費、代理佣金等開支。

 

第二,換樓支出方面 透過新按保換樓,主要是多了按揭保費這項支出,以不高於8成按揭來說,按揭保費由貸款額之1.15%2.82%不等,但正如上期所說,大多情況下按揭保費享有折扣優惠,高達6.5折,而且可加借入按揭總額一併供款,故此一般不構成置業阻力。

 

第三,入息要求方面 雖然透過新按保換樓之基本首期大大降低,但由於提高按揭成數等如增加了按揭金額,銀行對於申請人的入息要求自必然提高。上述例子中,換樓家庭若可選用5成按揭,通過壓測的最低月入約為$63,877,若如上述選用新按保提高按揭成數至71%,通過壓測的最低月入便提高至約$90,847。不過,按保計劃在壓力測試方面設有彈性,即使借款人未能符合壓測,但若供款佔入息不高於一半,仍有機會獲批按保。在這方面,其實銀行較多仍傾向以壓測作為基準計算,倘若「爆壓測」,壓測下(3厘按息後)之供款佔入息比率上限由原本60%,可提高至65%70%不等,但當中之按揭保費需調高,保費折扣亦減少。故此,計及上述壓測彈性的最低月入便可由$90,847降低至$77,869,大大降低了入息要求之難度。用家亦要留意一點,上述以首套房按揭計算,而若非首置入士(即未持有香港住宅物業),銀行是不接納上述「爆壓測」的彈性計法。

上文轉載自經濟日報地產站專欄

中原按揭董事總經理王美鳳 

 

相關資訊 更多>

格到至抵計劃更多>

計算機