物業套現與私人貸款如何選？
07/07/2021
現時按息處於超低水平，加上有個別銀行對於轉按業務轉趨積極，令個別轉按息率低至H+1.3%至H+1.4%，實際息率由去年曾達2.5厘降為低至1.4厘至1.6厘，造就磚頭套取流動資金的成本相當低廉，以物業套取$100萬資金的每月利息僅約$1,250，吸引業主透過持有之物業以低息成本套取資金尋求高回報，又或作資金運用。
息率下跌兼且貸款業務競爭下，私人貸款的利息亦逐步趨跌，部分實際年利率低至2厘至5厘，個別合條件的貸款更低至2厘以下；那麼私人貸款與物業套現應如何選擇？私人貸款的彈性較大，毋須抵押物業，由申請至提取資金的速度較快，適合在短時間內需要資金運用的人士。私人貸款的收費準則參差，或涉及手續費，故此借款人宜用實際年利率作為參考基準，私人貸款還款期一般由3個月60個月不等，視乎借款人之需要而選擇。
轉按或加按 息率較低
至於物業套現，利息支出一般可低於私人貸款，資金成本上是較低的。由於物業價值動輒幾百萬或以上，若有足夠水位，透過物業可套取的貸款額較高，例如一個估值$800萬之單位，以6成按揭額$480萬計，扣除剩餘按揭餘額$150萬後，業主仍可透過加按套現金額達$330萬。物業套現之還款期可長達10年至30年不等，拉長還款期可減輕每月還款負擔，但要留意轉按/加按一般設有為期兩年之罰息期。由於轉按套現屬於有抵押按揭貸款，當中涉及重新辦理按揭契約及律師樓手續，故此套取資金的所需時間較私貸長，一般仍需一個多月時間，故此物業套現一般不適合用作緊急或短期資金周轉。
在現行按揭措施下，若然借款人已有其他按揭在身又或已屬於按揭擔保人，當再申請另一物業之轉按或物業套現，該貸款便成為第二套房按揭，按揭成數會受影響而需降低一成；如是者，物業套現可得出的水位便減少了，業主應先作計算。例如借款人想替一個市值$1,000萬物業申請轉按並套現，現時按揭餘額為$400萬，但由於借款人已屬於其親屬物業之按揭擔保人，有關轉按便屬於第二套房按揭，按揭成數需由5成降至4成，可造貸款額將由$500萬降至$400萬，減除按揭餘額後，等於已沒有套現水位。再者，對於第二套房按揭，在現行樓按措施下之供款佔入息比率及壓力測試要求亦會提高，有關上限需降低一成，變相借款人需有更充裕還款能力方可獲銀行批出貸款。申請物業套現亦衍生出類近考慮，借款人申請了物業套現騰出資金作私人用途，其後他決定再購買物業，新購物業便屬於第二套房按揭，按揭成數同樣需降一成。
私貸具彈性 可短期應急
由於私人貸款不屬於按揭類別，故此基本上不受限於上述情況，在這方面有較大彈性。不過，借取私人貸款不等於對按揭申請沒有影響，私人貸款亦屬於債務，若再申請按揭貸款，有關私人貸款的還款額亦須計入每月供款佔入息比率（DSR）一併計算。由於私人貸款以短期使用為主，還款期較短，若涉及之貸款額較高，每月還款額便較大，在往後申請按揭時，有私貸在身便較易令DSR爆煲，因而未能獲銀行批出按揭。例如借款人準備申請$500萬按揭貸款，25年還款期計，以H按封頂息率計算之每月供款約$22,430，但他已有$40萬私人貸款在身，分24個月清還，每月還款額已約達$17,300，銀行計算之每月債務供款由$2萬餘增至約近$4萬，通過DSR的難度便大大提高。不過，由於私人貸款不屬於按揭類別，在計算壓力測試方面，私貸供款是無需加上3厘假定息率。很多時，銀行會建議按揭申請人先清還其私人貸款，以作為較簡單的拆解方法，但當然，這便要視乎申請人是否有足夠資金作出此安排。
另需留意，基於按揭成數之限制，銀行一般不接受買樓首期來自物業套現或私人貸款。物業套現與私人貸款各有利弊，借款人宜先衡量自身狀況而選擇。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
