【按揭智庫】清數秘訣,資產審批篇 多街數又冇收入證明點算好?

26/10/2021
標籤: 按揭智庫

【清數秘訣,資產審批篇】 多街數又冇收入證明點算好?

 

疫情打擊經濟外,仲令唔少人債務纏身,甚至每月還債仲大過薪金,其實只要揀啱方法清數,絕對有機會翻身,唔洗去玩魷魚遊戲搵命博嘅!

 

姜小姐欠銀行按揭$100萬,急用資金去財務借二按$100萬,再碌卡簽賬$50萬,然後又去申請私人貸款,最終被拒,原因係她負債太重之外,仲要現金出糧、冇入息証明文件。現姜小姐供得吃力之餘,亦冇辦法再貸款更多資金,究竟以佢嘅情況可以點解決呢?

 

中原按揭顧問拆解:可以利用「資產審批」方式做物業套現去清數(重整債務)

 

何謂「資產審批」?

銀行除了「入息審批」外,仲有一種叫「資產審批」。簡單講是以申請人所持有嘅資產減去負債,得出「總資產淨值」大於「申請的貸款額」,就通過銀行審批。資產一般包括:物業、存款、股票、基金、儲蓄保險、車位等等,但並唔係全部計足全數價值,詳細下表參考。

 

資產類別

資產價值計算

物業、車位

現契物業可以計估值一半 (50%)

例:物業市值$800

資產價值 ($800x 50%) = $400

如物業仍有未還清嘅按揭貸款,就需要在內扣減。

例:物業市值$800萬,按揭欠$150

資產價值 ($800x 50% - $150) = $250

存款

100%總值,大銀行一般睇近三個月平均存款,有些較彈性嘅銀行可睇最近一個月存款。

股票、基金

每間銀行有不同計算準則,通常計100%總值,但有機會要打8-9折不等,而大銀行亦係睇近三個月平均股票價值,彈性銀行就可睇近一個月。要留意「孖展戶口」屬借貸買賣,銀行唔會計入資產。

儲蓄保險

個別銀行可計入資產價值,一般是以當時的現金價值作準,而保險融資屬借貸,呢類銀行唔會計其價值。

 

一般可以如何清數?

正常做法銀行會將所有負債金額扣入資產價值內,如負債很大,往往達唔到批核要求。但有些銀行其實係可以做轉按同步清數,而負債唔需要計算,關鍵在於律師樓。流程係當銀行批核後,貸款資金不會入申請人戶口,而是直接發放到律師樓,由律師樓把關將款項先歸還比相關機構,有餘額才入回比申請人。這方法雙贏,第一可保障銀行避免申請人將資金做其他用途,第二申請人更容易通過審批。

 

資產清數點計算?

按揭顧問替姜小姐進行物業估價,並詳細了解她財務狀況做分析,現時她主要想還清全部債務及套現$50萬作備用資金,所需資金共$300萬。

姜小姐資產和負債分佈

個人資產

尚欠負債

物業 : $1,000

頭按:$100

存款:$25

二按:$100

股票基金:$80

卡數:$50

 

剛才所講以清數方式申請按揭,上述負債全部唔需要計算,只需於物業價值扣減現時申請$300萬貸款額。

物業淨值:$1,000萬 x 50% - 300萬 = $200萬

總資產淨值:物業 $200萬 + 存款$25萬 + 股票基金80萬 = 305萬

結果「總資產淨值$305萬」大於「申請貸款額$300萬」,銀行成功批出。 最後姜小姐經律師樓還清全部債務,唔需要再捱貴息之餘,仲成功套現$50萬資金落袋。

 

小貼士 (優點與缺點)

資產審批大多適用於擁有充裕資產而又冇收入證明人士,如退休人士高資產但冇收入、或專業投資者持有大量投資產品但冇入息證明。而缺點是按揭成數最高4成,如屬第二套按揭就只有3成。另外,新買賣想以資產審批的話,就需要證明「總資產淨值」大於「新購單位的成交價」才獲得審批。 清數方面較重要是銀行估價,估得越高 所覆蓋到的負債就更多,不過清數批核的利率和律師費有機會比一般按揭貴。大家需要留意呀!

 

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