如何理解「供平過租」? 買樓=儲錢 租樓=支出?
03/06/2021
市場上提及之「供平過租」還是「租平過供」往往只是不同計算上的參考數字，以現時屯門市中心一個熱門屋苑的兩房單位為例，以700萬元放售，又或以$14,500放租，若以過往市場愛用的基準：7成按揭、20年還款期計算，每月供款是$23,398，明顯是「租平過供」；然而，若按照現時樓按措施的基本6成按揭及較多人選用的30年還款期計，每月供款急降至$14,274，那便與上述租金$14,500相若，變成「供等同租」。心水清的人會提出，那主要是多付首期的效果，對的，事實，供樓與租樓不單是每月金額的比較。
租金屬於純支出，而在供樓金額中，一部份是利息支出，另一部份則屬於本金。現時按息處於超低水平，實際按息約於1.39厘十年來低水平，按上述之每月供款: $14,274，利息僅佔34%(30年期)，利息支出僅為$4,865，餘下全屬於本金。置業者可坐擁資產價值，若純以支出作比較，現時超低息環境下，按息支出低於租金約66%，這角度下的「供平過租」其實明顯。當然，置業恆常開支尚有差餉、地租(部份物業無需地租)、管理費，經計算後(差餉寬免計算在內)，這些費用的每月平均開支約$2,100，連同上述按息支出計算，仍低於租金支出達52%。
然而，供樓與租樓從來不就是簡單比較每月供款和租金，而是需作全盤考慮包括首期及開支的比較及預算、還款及持貨能力、對後市的看法、長短線換樓計劃，以及流動資金對比資產價值等。
租樓的好處是所需成本少，無需籌措首期及厘印費，只需預備按金及支付每月租金，租金一般已包括管理費、差餉、地租。換言之，租客可保留更充裕的流動資金實現其他計劃，亦無需承擔樓價下跌的風險，租約期滿可因應需要(例如工作或子女上學地點的變動)選擇搬遷。
不過，租住單位雖則彈性較大，但卻沒有長遠定居的保證，業主或年年加租，又或基於自用或其他原因於完約後收回單位。租客亦不能按自己喜歡的風格裝修單位，而相信較多人不喜歡租樓的原因是，租金純屬支出，不能如買樓般可累積資產財富。租客租樓20年就只是淨付出租金，但業主供樓20年猶如儲蓄，或已供滿層樓，擁有全部業權，可將單位留給後人。買樓一直是很多港人的目標，當中自有不少好處，尤其現時處於低息期，樓按利息大幅低於租金，若備有足夠首期，不少人均希望擁有自己的安樂窩。買樓可作居住用途，亦附有投資價值，當樓價平穩向上，業主便可坐享財富升值，又或可透過物業升值而獲得更充裕的首期更換面積大些或較理想的單位。不過，買樓入市的費用不輕，除了一般為四成至五成基本首期，厘印費亦較大，另需支付律師費、代理佣金等；按月除了供樓，亦有管理費及季度差餉及地租等費用。
舉個租與買的例子作參考，十年前周生考慮租樓或買樓，心儀兩房單位作價$380萬，或以每月$10,000出租，周生決定先租住該單位，保留資金觀察樓市走勢。十年過去了，試試比較租買決定，十年租期周生共付了約$1,323,600租金支出(期間業主按市場租值加租)。若當初周生入市買樓並承造7成按揭(當年基本按揭可高達7成)、30年還款期，供樓金額與租金相若，而十年按息支出連同管理費、地租及差餉(多個季度差餉獲寬減)約$678,370，大幅少於租樓支出。十年後之今天，周生應已償還了$72萬按揭本金，按揭貸款額剩餘約$194萬，但單位已由$380萬升值至$730萬，升值金額達$350萬，減去當年厘印費、律師費及代理佣金約$13萬等一次性費用後，賺幅仍然相當可觀。
上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
中原按揭董事總經理王美鳳
