大銀行調整後一手按息維持2.5% 二手樓按息降回至2.6%
08/09/2022
回應中銀調整按息
中原按揭王美鳳：
大銀行調整後一手按息維持2.5% 二手樓按息降回至2.6%
反映銀行樓按取態正面 屬用家好消息
新調整於9月15日生效 料會出現加快申請按揭之尾班車
相繼有銀行調整H按封頂息後，今日中銀香港亦公佈調整按揭息率，將拆息按揭(H按)「封頂息」上調0.25%至實際按息2.75%，最優惠利率按揭(P按)僅上調0.1%至實際按息2.6%。中原按揭董事總經理王美鳳指出，中銀香港是次調整按息及H按封頂息率的安排反映銀行樓按取態正面，一手物業未有調整封頂息率維持按息低至2.5%，而二手物業P按息加幅僅0.1%，實際按息2.6%低於H按加封頂後之實際息率2.75%，相信其他大行將會跟隨，亦將推動二手物業用家選用P按，變相加P前二手樓按息由2.75%降回至2.6%，而一手樓按息維持2.5%，對樓市買家屬於好消息，屬樓市利好因素。而由於一手樓按息優於二手樓，一手較二手旺之形勢將延續。
王美鳳指出，近月在美息上升及銀行結餘減少的加息周期歷程下，與樓按相關的1個月港元拆息已由年初約0.15%升至現時今天為1.95%，H按息於7月底觸及封頂息率後續升，導致現時H按息高於封頂息差距已達0.75厘(H按息已達3.25厘，高於原定封頂息2.5厘達0.75厘)，反映銀行資金成本持續上升及承受息率上升壓力增加；由於H按息觸及封頂息率後，資金成本及息率上升之壓力由銀行承擔，故此銀行上調新造H按之封頂息率可紓緩加息壓力。王美鳳相信，四大銀行之中已有三家銀行調整按息，相信其他未調整息率的銀行快將跟隨。為了平衡競爭力，相信再有大型銀行跟隨維持新盤封頂息2.5%不變及二手樓P按息低至2.6%水平；而中銀香港有關新調整將於9月15日才生效，王美鳳預期，市場會即時出現加快提交新按轉按申請的短期尾班車。
P按息加至2.6%月供增1.3% VS H按封頂加至2.75%月供增3.3%
王美鳳表示，是次調整僅限於有關銀行的新按揭申請人受影響，舊有已正在供樓的按揭客戶則不受影響，對於二手物業買家新造按揭，若選用P按，按息低至2.6%，對比原有P按息及H按封頂息2.5%，30年期計，每100萬元按揭額每月供款增52元，加幅1.3%。若選用H按，封頂息升至2.75%，30年期計，每100萬元按揭額每月供款則增加131元，加幅3.3%。
另外，以現時平均按揭額約500萬元計，選用P按每月供款增$261(+1.3%)
調整後P按實際息率低於H按封頂息 P按選用比例料回升
王美鳳指出，二手物業P按息加幅僅0.1%，實際按息2.6%低於H按加封頂後之實際息率2.75%，將推動二手物業用家選用P按，令P按選用比例回升(7月份數字為1%)，H按主導巿場的情況或將會被改變(7月份數字為96.8%)，情況與2018年8月相似，當時隨著銀行調整新造按息，大部份銀行之新批P按息(現為2.375厘)較H按封頂息率(2.475厘)略為優勝，差幅約0.1厘，變相推動用家選用P按，P按用家因而隨即增加，帶動2018年11月份P按選用比例曾回升至57.7%的主導地位。
