大型銀行上調新造H按封頂息率0.25% 料其他銀行相繼跟隨
19/08/2022
大型銀行上調新造H按封頂息率0.25% 同步推首年定息優惠
中原按揭王美鳳：H按觸封頂息後續升 銀行資金成本上升 上調封頂息紓緩加息壓力
龍頭銀行具指標性 料其他銀行相繼跟隨
低息定按優惠鎖定首年供款不變 料可吸引用家選用
繼個別中小型銀行早前上調封頂息後，今日滙豐銀行公佈上調新造H按封頂息率0.25%，由P-2.5厘上升至P-2.25厘，實際封頂利息由2.5厘升至2.75厘。滙豐同時公布推出首年定息住宅按揭計劃，由即日至10月15日，在H按以外，新按揭貸款客戶也可申請定息按揭計劃。滙豐定息計劃在貸款期的第一年固定按揭息率為2.75厘，相當於可抵銷首年加P對H按供樓的影響。中原按揭董事總經理王美鳳指出，近月在美息上升及銀行結餘減少的加息周期歷程下，與樓按相關的1個月港元拆息已由年初約0.15%升至現時今天為1.9%，H按息於7月底觸及封頂息率後續升，導致現時H按息高於封頂息差距已達0.7厘(H按息已達3.2厘，高於原定封頂息2.5厘達0.7厘)，反映銀行資金成本持續上升及承受息率上升壓力增加；由於H按息觸及封頂息率後，資金成本及息率上升之壓力由銀行承擔，故此銀行上調新造H按之封頂息率可紓緩加息壓力。基於龍頭銀行調整息率具指標性，預料其他銀行亦會相繼跟隨上調新造H按之封頂息率。
封頂加至2.75厘每100萬貸款月供增約131元 加幅3.3%
王美鳳表示，是次調整僅限於有關銀行的新按揭申請人受影響，舊有已正在供樓的按揭客戶則不受影響，對於新造H按客戶來說，H按封頂息由2.5%加至2.75%後，以還款期30年計，每100萬元按揭額每月供款增131元，加幅3.3%。以現時平均按揭額約500萬元計，每月供款增$656，加幅3.3%。
新推定按結合低息及定息保障期 料再有銀行推同類計劃 定按使用率將上升
王美鳳表示，銀行在加息周期推出兼具低息及定息保障的按揭計劃有利增加市場競爭力，年內加息在即，最優惠利率有機會於季內上調，而用家可於首年鎖定利息於2.75%及供款額不變，而且計劃有別於傳統定按出現息率較高的溢價，短定息期亦相對具彈性，料可受用家歡迎; 預料將會有其他銀行跟隨推出相類定息按揭計劃，並將會推升市場定按使用率。王美鳳表示，過往在對上一次加息周期，銀行亦相繼於2017年至2018年推出首年至首三年之定息按揭計劃，同樣結合低息及定息保障，推升定按使用率於2018年4月曾高達49.3%。
王美鳳續指，現時本港最優惠利率(P)已幾近具備上調條件，尤其當1個月拆息邁向2厘水平，及銀行結餘再縮減至低於千億元水平，相信本港最優惠利率(P)最快於第3季內上調；由於銀行一般不會單邊加P而是上調存貸息率，尤以具指標性的大型銀行亦會顧及上調存息的成本上升壓力，故此實際加P時間視乎銀行衡量資金成本而定。(過往於2018年9月，當銀行結餘降至千億元以下水平以及1個月拆息顯著升至1.8厘，港P開始上調)。
H按封頂息與P按息同步上調 H按仍較P按受歡迎
王美鳳續指，現時H按受歡迎程度視乎其封頂息率及優惠是否和P按息一致，由於銀行同步上調H按封頂息率及P按息0.25%，故現時H按與P按實際息率仍然維持一致，相信H按仍較P按受歡迎。
過往加息周期銀行曾在加P前上調H按封頂息率 當時息差壓力較大
王美鳳表示，過往在加息周期亦曾出現銀行加最優惠利率(P)前先上調H按封頂息率之情況，2018年加息周期時期，7至8月份1個月拆息已升至1.8%，銀行加P壓力增加，加上當時H按封頂息率較低，低至2.15%，對比拆息已升至1.8%，息差壓力較大，故當時銀行陸續先上調H按封頂息率0.1厘，其後於9月份正式將P上調0.125%。
