以租金申請按揭 退休後收租收息例子
20/09/2022
上期談及按揭申請以租金列作入息計算，有幾點亦需留意，無論以實際租金又或以預估租金作為入息計算，有關按揭物業需為現樓，換句話說，若然物業仍屬樓花，買家便不能以租金列作入息申請樓花按揭。而一般來說，以租金作為入息計算的按揭物業均視作出租用途，除了按揭審批以非自用準則計算(按揭成數限於5成，若屬第二套房，按揭成數限於4成；以及壓力測試上限收緊10個百分點)，有些銀行會要求正式在土地註冊處登記一份rental assignment。
不少退休人士買樓收租，籌劃以每月租金幫補生活費用，並且以租金作為申請按揭的入息證明。但需留意，銀行批出之按揭年期同樣受限於申請人的年齡，銀行可接納之年齡與按揭年期之總和一般不高於75年至80年，例如60歲退休人士的按揭年期不超過15年至20年。現時按揭年期平均達27年，由於退休人士可造按揭年期一般較短，每月按揭供款及所需入息水平便會提高，用家可先瞭解自身情況計算可造按揭金額。
傳統智慧買樓收租造就「財息兼收」，租金可幫助業主支付按揭利息外，買樓後若在樓價處於升軌時造就財富增值。其實，現時銀行流行提供按揭存款掛鈎優惠，為按揭客戶提供一個mortgage link高存息戶口，存息與按息一致，例如現時按息2.5%，存息亦是2.5%，用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，便可賺取高存息收入，進一步擴大了收息效果。
舉例，剛退休的陳先生58歲，持有現契物業，每月租金收入$15,000，現再買入一個500萬之連租約單位作收租之用，準備承造3成按揭。以兩個單位之租金收入共$27,000打7折後$18,900計作入息計，成功獲銀行批出按揭，還款期長達20年，按息現為2.5%，月供現時是$7,950，當中按揭利息佔近40%約為$3,125。陳先生除了以租金供樓外，還將退休金存放於mortgage link高存息戶口，高達按揭餘額之50%享有2.5%存息回報，同步收租收息，又或若以存息收入抵銷按揭利息後，淨按息等同由2.5%降至1.25%。
上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
