以租金申請按揭 退休後收租收息例子

19/09/2022
標籤: 樓按澄語收租收息
上期談及按揭申請以租金列作入息計算,有幾點亦需留意,無論以實際租金又或以預估租金作為入息計算,有關按揭物業需為現樓,換句話說,若然物業仍屬樓花,買家便不能以租金列作入息申請樓花按揭。而一般來說,以租金作為入息計算的按揭物業均視作出租用途,除了按揭審批以非自用準則計算(按揭成數限於5成,若屬第二套房,按揭成數限於4成;以及壓力測試上限收緊10個百分點),有些銀行會要求正式在土地註冊處登記一份rental assignment。

 

不少退休人士買樓收租,籌劃以每月租金幫補生活費用,並且以租金作為申請按揭的入息證明。但需留意,銀行批出之按揭年期同樣受限於申請人的年齡,銀行可接納之年齡與按揭年期之總和一般不高於75年至80年,例如60歲退休人士的按揭年期不超過15年至20年。現時按揭年期平均達27年,由於退休人士可造按揭年期一般較短,每月按揭供款及所需入息水平便會提高,用家可先瞭解自身情況計算可造按揭金額。

 

傳統智慧買樓收租造就「財息兼收」,租金可幫助業主支付按揭利息外,買樓後若在樓價處於升軌時造就財富增值。其實,現時銀行流行提供按揭存款掛鈎優惠,為按揭客戶提供一個mortgage link高存息戶口,存息與按息一致,例如現時按息2.5%,存息亦是2.5%,用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口,便可賺取高存息收入,進一步擴大了收息效果。

 

舉例,剛退休的陳先生58歲,持有現契物業,每月租金收入$15,000,現再買入一個500萬之連租約單位作收租之用,準備承造3成按揭。以兩個單位之租金收入共$27,000打7折後$18,900計作入息計,成功獲銀行批出按揭,還款期長達20年,按息現為2.5%,月供現時是$7,950,當中按揭利息佔近40%約為$3,125。陳先生除了以租金供樓外,還將退休金存放於mortgage link高存息戶口,高達按揭餘額之50%享有2.5%存息回報,同步收租收息,又或若以存息收入抵銷按揭利息後,淨按息等同由2.5%降至1.25%。

 

 

 

 

 

上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳

 

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