加息期下 供款期越长供楼加幅越大
20/06/2022
根据统计数字，近月银行批出之平均按揭年期持续为27.8年，属纪录以来最长年期，反映选用较长还款期例如长达30年的用家比例有所增加，原因不难理解，人工加幅追不上楼价升幅，拉长按揭还款期有助减低每月供楼金额，借款人一来可减轻每月供楼负担，二来推低月供金额亦较易於通过按揭供款压力测试，即较易获银行批出按揭。
今年进入加息周期，有一点需留意，当按息上升，选用较长按揭年期对比短还款期，每月供款的加幅相对较大。以现时平均按揭额约500万计算，若按息由1.5%逐步上升1厘至2.5%，选用20年还款期之每月供款增加约9.8%至$26,495，而选用30年还款期之每月供款则增加约14.5%至$19,756。若按息加幅达1.5厘，由1.5%逐步升至3%，20年期之供楼金额增幅约15%，而30年期之月供金额则增达22%。
就上述情况，选用长还款期而「供款占入息比率」已较高的供楼人士可多加留意。以一个案为例，买家每月入息$58,400，购买一个约800万之单位，申请9成按揭、30年还款期，如符合压测计算，每月入息要求需达$68,135，买家以按保放宽压力测试的的弹性上会，最终获银行批出按揭。以现时按息计，买家的「供款占入息比率」达43%，若按息升至2.5厘，「供款占入息比率」升至49%，若按息再升至3厘，「供款占入息比率」则升至52%，即供楼金额已超逾人工一半。若预期供楼升幅或影响日常生活开支，供楼人士便可及早预留备用资金。
其实现时的楼按措施已为供楼人士预备应对加息的防守力，尤其已符合供款压力测试的用家，以假定息率上升3厘作测试，应付未来加息相信是绰绰有余。以30年还款期计，借款人如要通过压力测试，以现时按息计的「供款占入息比率」不可高於37%，即使未来按息逐步升至3厘，此比率亦只提高至45%。虽然长还款期在加息期的供楼加幅较大一些，但显而易见选用长还款期确是有助推低月供金额，只要按揭用家计好自身有充足供款能力，便可根据实际需要性选择按揭年期。
上文转载自经济日报地产站专栏
中原按揭董事总经理王美凤
