自制渐进式按揭抗加息
31/01/2022
有关政府正研究的资助性房屋渐进式按揭，上期提及私楼市场上亦有一种渐进式还款计划，形式有所不同，但有渐进式悭息及加快还款的作用，由於计划已较少银行提供并只适用於P按，故此产品未获关注。其实，市场上按揭与存款挂鈎的计划越见普及，借款人只要善用计划，便可自制渐进式按揭抗加息。
近年银行提供之按揭计划一般设有与存款挂鈎(mortgage-link)的优惠，一款是较普及的按揭存款挂鈎计划，银行会向按揭客户提供一个高存息户口，而本文会先讲另一款属於按揭存款相连之综合户口计划，借款人可随时将资金及日常储蓄存放於综合户口，有关存款便等同还款直接扣减按揭本金，达到节省利息功效。原理有点像上述渐进式还款计划，借款人可因应自己的加薪情况、储蓄状况渐进增加存放金额，甚或将大额资金停泊在综合户口内，由於利息以按揭余额扣减存款之净额计算，故存放资金後便可享有扣减本金省息的作用。而此计类计划之弹性更大，借款人可因应财务状况随时提取或存款金额，按揭利息按每日贷款净结余计算。除了省息，借款人藉着持续性存款，促使按揭本金渐进式降低，亦同样有缩短还款期之作用。
这种以扣减本金计算净额利息的计划，悭息效果不错，以现时平均按揭额500万元及30年期为例，假设供款人一开始并维持存放资金20万元於综合户口，然後每月再存入3,000元储蓄，全期累计可减少利息达26%约30万元，按揭还款期亦由原先30年缩短6.3年至23.7年，加快完成整个供款历程。为便参考及计算，以上例子是按现时低按息及息率不变计算，假设未来息率回升，这类计划的悭息效果将更显着。故此，在息率回升周期，用家可多加善用计划之特点及弹性，例如按自身可行之情况增加存入综合户口之金额，当有资金回笼，亦可增加在户口停泊的资金，自制渐进式按揭持续性省息，以加强抗加息作用。再以上述按揭额及年期为例，假设未来按息由现时约1.45%升至2.5%，供款人一开首存放於综合户口的资金增至30万元，然後每月存入储蓄增加至5,000元，全期累计利息减幅达到39%约82万元，按揭还款期由原先30年缩短9.6年至20.4年，省息、抗加息及缩短还款期的效果更为显着。
有一点要留意，此类计划设有存款金额上限，一般定於未偿还按揭额的一半；而市场上较少银行可提供此类具有扣减本金作用的按揭存款综合户口计划，但个别银行可为此类计划批出市场大热之H按优惠，用家可根据银行批出之息率及其他优惠条款作比较，并以自身财政运用状况及储蓄习惯作衡量。
上文转载自经济日报地产站专栏
中原按揭董事总经理王美凤
